【地產專題】港府突加辣 資金轉戰車位工廈舖

政府突於本月4日在亳無先兆下公布遏抑樓市新辣招。為打擊投資需求，本港永久性居民購入第二個住宅所徵收的印花稅，劃一調高至15%，僅得首次置業的港人可獲豁免。惟息口仍低企，資金苦無出路，近日流入非住宅物業市場的資金有上升趨勢，中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，過去數天已錄得數宗住宅投資者轉買工商舖的成交個案，預期銀碼數百萬至1,000萬元以下的工廈單位及民生舖位，將成投資者的追捧對象。

相隔3年多，港府再為樓市「加辣」，細價樓首當其衝受新稅制影響。以樓價300萬元物業為例，買家購入第二個住宅原須付3%稅率，即約9萬元；加辣後稅率增至15%，即稅項大增4倍至45萬元。大批投資者急急於11月5日辣招實施前一晚趕搭尾班車，新盤於上周五晚上錄得多宗成交，其中嘉里（00683）旗下何文田皓畋，於11月4日當天就錄得34宗成交個案。

樓價短期或跌半成

二手市場於當天晚上，也錄得多宗買家急趕入市個案，一名已持有一個住宅的買家有意再購入東涌影岸•紅單位，他於上周五得知政府加辣，立即「飛的」到東涌影岸•紅A座高層D室睇樓，單位實用面積777平方呎，叫價800萬元，減至796.8萬元成交，折合實用呎價10,255元，最後順利於午夜新例生效前簽約入市，只需付7.5%舊有雙倍印花稅，涉及59.76萬元，較新稅項約120萬元，節省近60萬元。

樓市加辣後首個周末，二手交投再陷低谷，據美聯物業分行統計，上周六、日（5日、6日）10大藍籌屋苑合共錄得約8宗買賣成交，較上周末下跌11.1%，並連續3個周末錄得個位數成交，當中6個屋苑「捧蛋」。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，11月美國大選及12月加息陰霾，外圍經濟環境已存在不穩定性。雖然辣招主要針對物業投資，但換樓市場亦嚴重受累，措施落實後首個周末，換樓用家於二手市場近乎絕跡，觀望氣氛濃厚，市場上僅餘下剛需的上車客。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，新辣招推出後除遏抑樓市需求，亦將進一步抑制二手盤源流通量，對二手市場打擊最大，料短期內二手成交將急跌六成，至每月1,800宗水平，他又預期二手淡靜情況將維持至新年，樓價短期有機會下跌約半成。

麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊認為，本地投資者購買力強，按照過往經驗看，國際環境波動下，反有利資金流入香港，他又指目前不少內地買家持有香港身份證，可獲豁免買家印花稅（BSD），加上發展商賣樓時會為買家提供補貼，預期今年全年樓價將平穩，而樓市於明年第三季將會輕微復甦，明年全年樓價有望上升5%。

四散資金垂涎車位

其他大行對樓市的看法相對悲觀，瑞信認為是次港府「加辣」，將有助紓緩市場對中小型單位的投資需求，整體住宅需求將下降25%，加上樓花供應及加息風險升溫，預計至2018年底樓價將有22%跌幅。德銀預期，交投量將自高位下跌50%，明年樓價將下跌11%。花旗更認為，本輪樓市漲勢或將終結，預計房價來年底前將下跌15%。

市場一致認為新辣招下，住宅市場交投勢將大減。惟息口持續低企，環球匯市亦持續波動，近日資金有轉投非住宅物業跡象。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，港府是次推出樓市措施，估計會有更多資金湧向海外物業，本港寫字樓、商業、車位等，當中他較看好寫字樓前景，但因入場費關係，炒家會湧向車位市場，車位未來可能進一步炒高。

短期內交投仍低企

中原（工商舖）董事總經理潘志明指，近日市場對工商舖的查詢明顯增加，過去數天市場錄得數宗住宅投資者放棄買住宅，轉而買入工商舖的個案，「一些原投資數百萬至1,000萬元住宅物業的投資者，原打算多買一個住宅收租，他們受的打擊較大，成本會加倍。當然，原本已投資數千萬至一億元物業的投資者，所受的影響相對較小，因此近期查詢得較多的，是數百萬至1,000萬元以下中細價工商舖物業為主，成交也多出現在這類別的銀碼。」

潘志明續稱，由於工商舖物業入場費普遍為400萬至1,000萬餘元水平，投資者入市的步伐也不會太隨便，特別是當投資者不太熟悉工商舖市場，就要花時間下工夫去研究，不會貿然在三兩天間大舉入市，於短期內交投不會大增，但他相信會有愈來愈多投資者會傾向入市工商舖物業，預期11月、12月的工商舖成交宗數會上升。綜合市場專家的意見，後頁三大類型非住宅物業將成投資者的追捧對象。

兩招避開新辣招

港府再出樓市辣招的原意，是希望打擊港人投資住宅的需求，不過投資者一向轉數快，所謂「你有張良計，我有過牆梯」，近日不少投資者用以下兩大方式破解樓市新辣招。

1、子女名義購入物業

新辣招下，已持有物業的港人，如購入第二個物業須付高達15%印花稅，但如將第二個物業的以子女（須年滿18歲以上）的名義購入，就可避開繳交重稅。近日一名買家用用女兒名義購入掃管笏星堤四房單位連車位，連租約成交價1,050萬元，實用面積約為1,141呎，實用面積呎價約為9,202元。代理指，買家本持有物業，見政府加辣，故決定以女兒名義入市。該買家只須繳付約39萬元印花稅，較新稅項約158萬元，節省約119萬元。

另外由九倉（00004）及南豐合作發展超豪住宅項目山頂Mount Nicholson，該盤7樓A室，以及16樓A、B室日前由同一組買家購入，涉及逾12億元。會德豐地產透露，該買家透過私人名義入市，屬首次置業人士，即只須繳稅4.25%，即約5,202萬元，可見富豪級買家也利用此方式避開付重稅。

2、一合約購多項物業

港府實施辣招後，有新盤買家以一張合約購入多項物業以避開重稅，其中一投資者透過一張買賣合約，一口氣購入馬鞍山薈晴4個單位，涉及金額2,000萬元，買家原需支付高達300萬元稅項，現在4伙單位以一張買賣合約，只須付75萬元稅項。

一份買賣協議同時購入多個住宅單位，買賣協議內的所有單位均被視為「單一」的住宅物業。發展局局長陳茂波日前回應傳媒有關上述個案的提問時表示，當局注意到這個報道，會繼續留意這是否個別情況，包括這情況是否會否成被人利用的空間。他又指，會密切留意情況有多普遍，惟要立例堵塞所有可能出現的情況，有時未必容易，現階段不宜太早下定論。從他的言論可見，目前港府對上述投資者行為仍在摸索階段，短期內似乎無意立法規管有關行為，相信投資者以一份合約購入多項物業的個案陸續有來。

撰文︰陳詠妍