【地產專題】百億注資亞洲樓市 高富諾︰港滬東京 三城鼎足

老牌地產商買少見少，歷史比太古、置地悠久的英資財團高富諾（Grosvenor） ，現時在全球管理逾1,700億元（114億英鎊）資產，當中亞洲區佔約7%至8%。該公司亞太區行政總裁查燿中表示，未來3至5年，有意投資105億元到香港、上海及東京市場，以商廈及豪宅雙軌發展；他認為，三地房地產基本面良好，相互彌補不足，盡管2016年外圍經濟動盪、本港樓價跌幅加快，加上國企強大競爭，料中、長線回報仍達10厘至15厘，正研究趁淡市投地發展。

英資高富諾的地產業務成立近300年，源自當地Grosvenor家族的世襲領土，18世紀起開發倫敦Mayfair及Belgravia等多個住宅區，目前旗下資產遍及16個國家，並維持非上市的私營運作。該公司20年前攻港，作為亞太區橋頭堡，迄今持有50%鰂魚涌電訊盈科中心業權收租，並發展注重質素的中高檔住宅，包括2012年獲影星趙薇青睞斥1.53億元連掃三伙、戶戶複式的荃灣皇璧，就是出自高富諾手筆。直至近年再進入東京及上海樓市，包括投資上海淮海路的瑞安廣場，高富諾從原本在亞太區孤注一擲，漸漸打造三城鼎立的部署。

查燿中指出，公司管理層重視中長線回報，因此選擇市場或對房地產投資哲學，都是按長線經濟的基本因素（Fundamental Analysis）分析，他去年5月上任前與倫敦總公司商議，集團總裁Mark Preston估計10%至20%總資金將長期投放到亞洲區。「我們考慮亞洲樓市基本因素，例如人口結構潛力、新興市場經濟趨勢，以及哪些行業具備靈活性等，而且公司之前在中港日樓市的買賣紀錄（Track Record）都好靚，令我們覺得仍然有好多不同項目、不同板塊值得投資。」

永久業權增日樓優勢

三地樓市各有優劣，查燿中逐一分析。「很多人說日本經濟過去20年，無法恢復七十、八十年代的輝煌，但如果看真點，當地娛樂及服務業好強，尤其全國產業、公 司和人口高度集中在首都，東京的經濟活動遠遠拋離神戶等其他都市，展望2020年當地舉辦奧運，未來依然有龐大的投資吸引力。其次，東京房地產流轉性大，市場上新項目由涉資數十億至數千億元都有，參與的自由度較高。」

日本物業和其他國家最大分野，在於永久地契（Freehold Land），即土地由業主全權擁有。「在日本無論一般單位、商廈或其他不動產，對業權的重視和保障程度很高，這項優勢常被忽略，而且當地沒有法律限制跨國企業或基金投資。相反在中國，買家購入的只是土地使用權（Leasehold Land），像香港最長使用權限分999年、99年、75年，一般新盤僅50年，畢竟全港現時只得一張永久地契（指中環花園道聖約翰教堂，開埠初期法案所定，為本港現存唯一私有土地）。」

高富諾目前在東京持有多個豪宅， 包括自行發展的澀谷區Grosvenor Place Kamizono-cho，較同區租金溢價達40%，另一個位於六本木高尚住宅區的The Westminster Roppongi項目，由高富諾翻新後沽出99伙，當地代理紀錄顯示，平均每平方呎價約1.25萬元（18.2萬日圓），創周邊二手新高，未來仍有The Belgravia Azabu及The Westminster Nanpeidai即將推出。查燿中明言「公司3至5年內，計劃在亞洲再投資超過100億元，尤其在東京想投資多一點、投深一點。」

將集中火力發展上海

中國方面，「回顧中國樓市發展，上海是四個一線城市之一，地理位置適中，近年經貿表現理想，不止於滬港通帶動的短期股市陽春。在地產層面，酒店、服務式住宅 都篷勃發展，公司之前雖然在北京投地，但可見未來會把資源、火力改為集中到上海。這決定和人民幣滙率無關，公司看長線回報，人民幣或日圓滙價，可能一個 月、一個星期內起起跌跌，我們會監察滙率，但不會影響到整個投資策略。」

事實上，踏入3月央行再次降準0.5%，保持金融體系流動性充裕， 中央對推動樓市去庫存更為積極，年初出台多項措施，包括降低個人按揭貸款首付成數，提高住房公積金存款利率，降低住房交易契稅和營業稅等，查燿中認為有利無害。「二三線城市首期減5%，去到只需兩成，實際作用仍未在市場見到，國內房地產特別是住宅，有太多因素左右。首期減少，可能買家負擔少了，但經濟依然比較弱，或者說增長已經放慢，經濟轉型仍然進行中，好多人都在觀望。內地樓市大方向是否好大影響？我覺得未必，或許幫到少少，總之對市場無壞。」

樓市跌減少在港資產

回說本港樓市，業界期待的小陽春失之交臂，據土地註冊處最新資料顯示，上月全月物業成交僅錄2,583宗（包括一、二手住宅及工商舖），相比1月份 3,123宗，按月大跌17.3%，再創有紀錄以來新低，反映市況死寂，查燿中指不同意樓市前景黯淡，但承認正考慮減少在港資產比例。

「香港樓市基礎較堅實，珠三角一直在整合，長遠是正面因素，從整體大中華區看，香港也屬透明度、法治最妥善，撇除了零售表現回軟，經濟前景仍看好。樓市逆轉， 香港過往試過不少次，成交量近月真的萎縮，中原城市領先指數（CCL）又回落一成，反映二手市場處於調整，買賣數字跌得犀利，怎可能價位不受影響？」

「可以預見今年餘下時間，樓價都繼續跌，跌幾多無人知，反正壓力是頗大，細價樓首當其衝，除非金管局在按揭上放寬，未至於減辣，但可以紓緩樓市跌幅。公司希望 減少在港資產，由現時佔亞太區業務四成半，削減至33%左右，與東京、上海大致持平，這是因為均衡發展比較健康，而且屬於軟性指標，不是說追求達標，就會 刻意變賣香港資產。」

「自從踏入2016年1月1日，過去兩個多月，環球金融市場的波動性好大，包括股市、滙市，大家見到國內有些走資情況，我們也注意到，始終今年有美國總統大選、英國脫歐等不穩定因素，美國凍結加息的機會正在增加，但整體上我不擔心資本流出香港會成為長期問題。」

看好港商廈租金回報

高富諾現時在亞太區，持有約66.4%寫字樓，屬於其核心及增值資產，他亦看好今年商廈市道。「公司對寫字樓部分較樂觀，因為寫字樓新供應甚少，供求平衡十分穩定。」電訊盈科中心是高富諾在港最大收租物業，與太古地產（01972）各佔一半權益。他指出，該廈樓面62.4萬平方呎，現時出租率達100%，平均呎租40元水平，較兩年前上漲10%。近年中資紛紛來港收購，光大控股（00165）剛以百億元購入灣仔大新金融中心全幢物業，就備受市場關注。

「據我了解，很多國企收購，都是把物業自用，因此對回報率要求不高，但呎價真的很貴，成交總額驚人，肯定扯高市場價位，增加未來的投資難度。」回顧2015 年，中資公司在港投地金額，更首次壓過本土發展商，像中國海外（00688）剛以樓面地價1,849元奪得大埔地皮，創近一年半地價新低，查燿中相信這個趨勢已難以扭轉。

高富諾有意在港投地，興建住宅出售，換言之，將加重發展商角色。「我們現時資產組合中，商廈佔最大部分，但公司擅長的，始 終是中高檔住宅。因此正在物色幾幅港島及九龍地皮，未來10年公司要展開新一章，希望在香港、上海、東京發展自己的品牌，自己做發展商，不用每次發展，都要靠合資（JV Parnter），這是一個很大的挑戰。」

他續指，建築成本是必須克服的困難，公司旗下與資本策略地產（00497）和泛海國際（00129）合作的渣甸山豪宅盤（松園重建項目），預算明年以現樓推出。「該盤工程部分近日返標（報價），見到香港建築費最近18個月已升定，但其實仍屬高昂水平，是很大負擔。另外兩地情況稍有不同，東京目前建築費貴，因為多數工程商需承辦奧運場地及相關建設，而國內建築費低，一線城市地價卻以幾何級攀升。」

查燿中表示，目前對投資項目一般要求10%或以上回報率。「回報睇兩方面，首先是總回報，例如買一幢現樓，租金收入屬於一部分回報，樓價升值也提供另一部分回報，我們在亞太區平均總回報是3%至5%。如果以內部回報率劃分，發展項目料有15%以上，增值型投資則約10%至15%。在投資角色上，我們比較重視紀律，對回報要求比較高。若公司Portfolio夠大，韓國首爾和新加坡都是我們下一步有興趣的市場。

撰文︰符廣全