【地產專題】私樓供應大增 峻瀅II 熱賣 上車宜觀望

多個大型新盤步署於短期內推出，長和（00001）率先於上周四（5月28日）以貼市價開賣將軍澳峻瀅II三房單位，甫開售即日火速沽出全批401伙單位， 並於當晚首推市場引頸以待的兩房單位，折實入場費457萬元起。事實上，將軍澳區未來4年間住宅供應量高達1.2萬伙，該區樓價會否受拖累？人氣地產博客脫苦海認為，將軍澳區相對其餘供應重災區如元朗有一定優勢，仍具升值潛力，但不建議上車客於現階段入市。

未來數周，多個大型新盤準備排隊推出市場，包括豪宅級屋苑、新地（00016）旗下何文田天鑄，及由百利保及富豪酒店合作發展，折實入場費239萬的元朗唐人新村尚築。最近熱賣的峻瀅 II，就成為一手市場的焦點所在。長和於上月首度開價及加推峻瀅II全數401伙三房單位，價單定價683.3萬至965.3萬元，平均呎價介乎 9,160至12,901元。計入最高15%的優惠，折實後平均價由7,786至10,966元，其中入場費最低的單位位於1座3樓A室，實用面積746 呎的三房單位，折實價580.8萬元，平均呎價僅7,786元。

目前康城站二手物業，如峻瀅I、日出康城1期及日出康城2期，平均呎價介乎 9,100至9,640元，是次峻瀅II以貼近二手市場開價，定價尚算合理；峻瀅II折實後，不少單位的呎價平絕將軍澳區私樓。早前長和火速全數沽出緻藍 天，足證市場購買力強勁，但是次發展商同樣以貼市價推峻瀅II，究竟有何玄機？

長和清貨 二手價求售

脫苦海指出，「峻瀅系列是將軍澳中的次要地段，離港鐵站有一段步程，所以只能以將軍澳市中心甚至日出康城還要低的價格賣出，但整個項目共有三期，第一期反應已經欠佳，長和怎樣全身而退，就要在賣樓上花一點工夫。」他又指，除這次推出的峻瀅II，項目第三期也會在未來應市，故目前發展商以清貨為要務，並相信未來提價空間不大。

的確，以地理位置而言，峻瀅II相對上月開售的緻藍天稍為遜色，由峻瀅II前往港鐵康城站，步程需約10分鐘，從連接港鐵站與日出康城的有蓋行人天橋前往峻瀅，沿途要經過行人隧道橫過環保大道，再步行數分鐘才抵達。美聯物業區域聯席董事馬立成表示，有部分準買家因峻瀅II距離港鐵站較遠而卻步，但該盤入票反應不錯，已入票的準買家中，有不少為早前緻藍天的向隅客，也有來自峻瀅I的租客，他指：「峻瀅II呎價普遍為1萬元以下，貼近鄰近居屋，甚至公屋的呎價， 對準買家而言一定有吸引力。」

為盡吸市場購買力，發展商只收票6天即截票，並隨即於周四分3輪開售（分別為緻藍天登記人、大手買家，及餘下購入一至兩伙的買家），有別於以往一般於周末開售的習慣。該盤於周四開售當天沽出全批401個單位，銷情熾熱。

供應增加 將軍澳仍看俏

發展商乘勝追擊，隨即於當晚首度推出181伙兩房單位，單位面積499至525平方呎，定價由537.8萬至696.6萬元，呎價介乎10,524至 13,821元， 呎價較首批單位高10%至20%不等，優惠同樣最高為15%。該批單位折實售價由457.1萬至592.1萬元，折實呎價由8,946至11,748元。 該盤兩房單位是否值得吸納？事實上，供應量持續上升的因素不容忽視。據差餉物業估價署早前公布的《2015年物業報告》，明年預測落成量達20,144 伙，較今年落成量13,286伙，按年急增51.6%。

值得留意的是，上述落成量主要集中於將軍澳、元朗兩大地區。翻查數據，連同峻瀅 II，將軍澳區未來3、4年間的私樓供應高達12,190伙，包括日出康城4至7期項目，更提供逾6,850伙，可見潛在供應量甚大。更甚的是，是明年私樓供應中，以實用面積431至752平方呎的中小型單位為主，預計不少將於今年下半年推出市場，為求爭奪購買力，發展商或會以更高的優惠、更吸引的定價去爭取客源。

將軍澳及元朗同為私樓供應重災區，脫苦海指上述區住宅供應量多，新盤自然不會貴賣，但並不代表樓價沒有升值潛力，「尤其是一些交通基建有改善空間，社區因收入較高人士入住而獲得提升，長遠來說都可以增加該區的升值潛力。」若將兩區比較，脫苦海認為將軍澳的升值潛力較大，「將軍澳賣完現時的地盤後（將軍澳南及日出康城），不填海就已經沒有新地盤，加以地理上接近港島東商業區，吸引一些未能負擔市區樓價的港島區工作人口，這兩點就比元朗優勝，只不過石角路一帶的位置（峻瀅II所在位置）就是偏於一角，未必十分受惠於此。」他續稱，元朗是典型的「地大勿博」，還有大量土地可供發展，社區設施未能追上人口增長，交通基建又不及屯門「上通深圳，下通東涌」那麼方便，未免就稍遜一籌。

樓價過高 入市風險大

過去一年多，細價盤樓價升幅驚人，脫苦海相信其光環已逐漸褪色。他指，政府自2010年以來每個月也賣地，新盤實質供應逐漸上升，同時由於市場扭曲，發展商將大量樓盤的開則拆細，未來細價盤的供應增幅更大。「早前金管局將700萬元以下物業的按揭成數由七成減到六成，與中價物業睇齊，細價盤以前的優勢可算是已經減退，以前細價盤跑贏大價盤的現象，已經改變了。」

他表示，現時整體樓價只是高位徘徊，但未來供應漸多，需求卻因實體經濟降溫而減弱，「高估值的樓價，遇上預料之外的外圍因素，足以引發樓價轉勢。就正如當恒生指數現時PE只是12倍，國企指數更只是10倍，即使是壞消息，也不會有多大的殺傷力，但現時香港樓價的估值，甚至比澳門和內地都要高，就像每一次恒指PE高達22至23倍時，後市只會易跌難升。」

綜合來說，下半年中小型新盤供應量將穩步上升，尤其是將軍澳區未來數年將有大批新盤落成，對準買家而言是「大把選擇」，尤其是上車客，脫苦海也不建議他們於現時樓價處於估值高時入市，不然未來會面臨甚高的心理壓力。但對於換樓客而言，他認為如業主能以高溢價賣出現時居住的細價盤，並買入低溢價的新盤，以細換大，值博率則較高。

 

撰文︰陳詠妍