【地產專題】脫歐後英鎊急跌 英國樓9折值博？

英國通過脫歐滿月，至今英鎊匯價一沉不起，不少外資乘勢購入當地資產，但亦有分析稱倫敦住宅樓價，未來3年將現20%跌幅，使人關注其樓市動向。於英國持近百億物業的培新集團業務總監吳美綺表示，未見業主恐慌式拋售，脫歐不確定性長遠雖令中價房屋受壓，但若有子女升學住宿或其他具體目標，現時乘匯率優勢， 仍可吼東倫敦或近郊的細價盤，至於酒店、舖位受累較少，因英鎊跌反而會吸引旅客到訪，故集團仍在物色合適新項目。

自上月24日舉行公投，英鎊持續貶值逾一成，兌港元曾經跌穿10算水平，創1985年來首次，吸引國際資金趁英鎊低水流入樓市。美國富國銀行（Wells Fargo）本周三就斥約3億英鎊（約30.5億港元）收購倫敦商廈33 Central，預計用作新總部，為脫歐後英國最大宗商用物業成交；有英國基金減價15%出售資產，其中渝太地產（00075）購入倫敦區酒店，日本軟銀 （SoftBank）近日更豪擲243億元英鎊（約近2,500億港元），以四成半溢價併購英國龍頭晶片商ARM，均反映英鎊大跌趨勢在前，有利外資吸納當地資產，紓緩脫歐後的經濟憂慮。

英倫銀行亦派定心丸，上周脫歐後首度議息，意外地按兵不動，主要利率維持0.5厘低位，買債規模3,750億英鎊不變，避免市場擔憂央行對經濟前景缺信心，而面臨更大沽壓及走資潮，議息後英鎊應聲而上回穩，展望下次議息的8月4日，將同時發表季度財政報告，包括最新GDP增長及通脹預測，料屆時仍有望減息0.25厘挽救經濟。劵商瑞信稱，英房產與英鎊息息相關，鎊值長遠走弱，始終拖低樓市表現，故替 英國房產投資信託（REITs）評級為「減持」；法興亦指各種隱憂下英鎊縱使再跌，國際投資者也不會隨便入市。

英樓近3年累升六成

市場對英國地產看法好壞參半，主因是其樓價過去3年急升60%，累積回吐壓力，未來經濟充滿不確定性，寫字樓及中價住宅首當其衝，因外資企業可能鑑於脫歐而 撤離，減少員工住屋需求。皇家測量師學會（RICS）公布，6月份倫敦樓價指數跌至負46點，創近7年低位，無論樓價或全國房地產需求，都是2008年金融海嘯後谷底，市場上放售物業數量也是紀錄新低。更使市場焦慮，是脫歐後標準人壽、英傑華、M&G Investments、亨德森全球投資等7家英國大型房地產基金，陸續暫停散戶贖回申請，合計凍資高達180億英鎊（約1,845.7億港元），似乎令樓市危機迫在眉睫。

對於市場悲觀情緒，2012年起進入英國樓市、今年初斥3.45億英鎊（40億港元）購入全英第5大酒店的培新集團不盡同意，吳美綺表示：「最初公司都擔心英國脫歐，當地其他業主會不會賤價拋售，結果迄今一個月，看不到資產好廉價出讓，頂多部分業主之前開價雄心萬丈，現在變得較務實。例如日前有市值8,000萬鎊（約8.8億港元）的倫敦寫字樓招標，我們入標了，結果除預計中的亞洲投資者外又有美國資金，出手緊貼意向價， 業主不會平賣，所以英國樓劈價潮，實際上沒有發生。」

回看脫歐，吳美綺坦言超乎想像，因為公投前一日，無論博彩業賠率或民意調查，都反映留歐意欲較強，最終結果逆轉，令投資者都跌眼鏡，至於基金停止贖回情況，她相信該批基金大多資金充裕，只有一至兩家會因為贖回而導致周轉不靈，他們汲取了雷曼事件中恐慌性拋售深刻教訓，設法令投資人冷靜下來，不要一時衝動，無端以遠低市值的方式沽出，就結果而言，市場也沒有出亂子。

吳美綺認為 脫歐對英國真正影響，待今年第三、四季才轉趨明朗。「市場現在考慮的，第一是減息，其次是更多量寬措施（QE），去抵銷脫歐衝擊。我的看法是，英倫銀行見脫歐後環境非預計中壞，所以靜觀其變，但他們會兩手準備，萬一情況轉差就隨時準備QE『放水』。而脫歐具體方案，在9月前都不會有實質進展，因為英國脫歐的《里斯本條約》第50條（Lisbon Treaty Article 50）未啟動，下個月都未必啟動，始終新首相文翠珊（Theresa May）才上台不久。」

脫歐料短期進展不大

「前倫敦市長、外交大臣約翰遜（Boris Johnson）也需要揣摩德、法等國態度，加上7、8月是歐洲人傳統重視的暑假，不少金融或主權基金部門開始放假，故未來2個月，是英政府摸索脫歐方向的檔期，反正英國也不急於脫歐，心急是歐盟。」她提醒，環球資本市場要到年底才清晰，「今年是政治年，美國11月總統大選舉足輕重，如果英國脫歐都是黑天鵝，市場更應該為美國大選做好心理準備，始終特朗普（Donald Trump）對歐洲、中國立場都強硬，而且難以捉摸。」

上周末有英國樓盤來港開售，曼徹斯特樓盤HiLux，單位間隔1至3房，面積約500至1,000平方呎，入場費18萬鎊（約185萬港元）起，至最高30萬鎊（約308萬港元），平均呎價300鎊（約3,090港元），項目預算2018年入伙，屬於脫歐之後首個來港的英國盤，兩日展銷期間，一共售出8伙，包括有投 資者連掃2戶收租。在英鎊受挫前提下，到底英國樓市會不會大跌？港人挾匯率優勢，現在買英國樓又有無着數？吳美綺逐一解答。

「其實英國樓市尤其倫敦都幾似香港，既有超高價豪宅，也有較廉宜的可負擔住房計劃（Affordable Housing Programme），類似香港居屋，但是由私人發展商承建，呎價約500英鎊（約5,130港元）質素不錯；介乎兩者中間，還有中價樓市場。倫敦似香港還包括樓價貴，年輕人買不起樓，所以細碼樓盤市況不會太差，始終上車需求都好高。」

她預計，英國脫歐之後最受影響的是中價住宅，即呎價 1,500至3,000英鎊左右物業，短期內都遇到壓力，始終近年樓價升得急，英國政府推出增加釐印費等辣招打壓，樓市本身接近周期性調整，但會否跌兩成這樣多，要視乎業主是否等錢使或市場出現拋售潮，暫未見這情形，料英國發展商仍有秩序賣樓套現。另外，雖然中價樓受壓無可避免，但英國最高端的豪宅物業， 跟香港山頂一樣，不管多貴都有捧場客。

隔山買牛慎選發展商

她續指，倫敦樓市供應量，比香港少得多，當地不流行期房預售 （Off-plan property），一般都是賣現樓，除非樓盤是面向海外買家，例如新加坡、香港等，但這類新盤正因為預售，本地人較少考慮，僅靠海外的單一客源，所以價格會較相宜，「早1、2年來港路演的英國盤，都不是賣得很好，到最近英鎊跌、匯水吸引，反而取得突破。未來主攻海外客的樓盤、門檻較低的上車盤，價格都較穩定，而且比港樓合理。英國也較多樓盤由基金持有，規定6年至7年內要賣，定價可能受壓，值得留意一下。」

早前本港發生英國樓花爛尾事件， 有苦主遊行至英國領事館要求徹查，或涉及本港代理隱瞞發展商財困清盤。那準買家擬購英國盤，又有甚麼需注意？有專家指準買家入市前，對發展商背景及過往項目成績應有一定了解，而英國發展商可分為上市公司和私人財團，前者可供查閱資料相當詳細，準買家可以透過公司年報或股價略知其財政狀況。除了發展商履歷， 有質素樓盤應具10年新屋保證（New Home Warranty），保險公司會為此類項目提供10年結構保證，假若發展商建築期內倒閉，買家首期亦得到保障。

吳美綺同意現時不失為入市時機，但買家必須有良好計劃。「如果諗住買英國樓投資，就要計劃一下收到租金的英鎊，會有甚麼用途。如果沒甚麼目的，收到英鎊又兌回港元，好明顯就蝕底。如 果在當地用得着英鎊，就不怕貶值，例如有小朋友在英國讀書的家長，更可以把單位自用，讀書3、4年，已經賺回租金支出，到2年後脫歐完成，說白一點，倫敦始終是倫敦。目前樓價和高峰期比打九折，其實是機會。第一、個別發展商脫歐後，定價可能心軟；其次、食盡匯率優勢；第三，資金在港出路也不多，投資回報不是好抵。」

戴德梁行早前便發表《英國脫歐專題報告》，指英國離開歐盟後，中國投資者普遍認為，英國經濟將進入暫時的調整期，這時期對許多內地投資者而言，是買入良機，特別是房地產市場。今年上半年，中資投資英國物業，仍以商業地產為主，寫字樓佔40.3%，涉資14.4億美元，酒店項目佔 30.6%，住宅市場只佔15.3%。該行亦指，英國脫歐造成英鎊貶值，部分資產價格產生下降空間，目前投資者瞄準英國住宅、酒店和舖位，因外幣購買力上升，帶來旅遊和零售業收入增加，將促使當地零售物業增值。

鷹君叫停倫敦25億項目

不過，英國脫歐確實引發憂慮，鷹君 （00041）主席羅嘉瑞近日指，英國基金暫停贖回是非常極端的做法，顯示英國決定脫歐的不確定性，故已經擱置位於倫敦的2.5億英鎊（約25.6億港 元）房地產項目，選擇靜觀其變。吳美綺則不擔心當地市道，因為脫歐後多人去英國旅行，酒店和商舖受惠，寫字樓視乎類別，樓面太大的商廈短期受壓，因為離開 歐盟，作為銀行和資金窗口角色，已失去代表性；面積較小例如1萬平方呎以下，就沒有減價或減租現象。

培新2012年進入英國樓市，在本地發展商之中可算先驅，「坦白講我們是幸運的，買完首個在倫敦牛津街的項目不久，已經見到個市升得急。」培新目前正擴大在英國以外的歐洲投資版圖，包括和夥伴 LJ Partnership入股商場基金Pradera，其管理資產約2.3億歐元（約200億港元），包括英德、西班牙及意大利等零售物業，租戶逾 2,000個，此外還有位於德國的學生宿舍。

「9個月前，我們開始在英國以外，尋找其他歐洲發展機會，其中學生宿舍項目較流行，因德國留學生數目龐大。以投資角度，宿舍是較簡單的投資工具，一般Student House不用奢華，提供床、被鋪，或者小型Canteen，運作上簡單，好處是留學生很少會欠租拖租，不想影響讀書，所以對投資者來說宿舍就像現金牛 （Cash Cow），能夠持續創造出現金回報。」

撰文︰符廣全