【地產專題】資深投資者陳清白：樓未跌完 儲現金等入市

新盤低價開賣，樓市經歷多月寒冬後略為回暖，不少準買家心癢癢入市。於投資物業市場打滾逾30年，外號「白旋風」、人稱「炮哥」的資深投資者陳清白，坦言過去幾年人們中了「樓毒」，「他們以為買樓一定賺，認為有買貴、冇買錯，更相信隨時入市也沒問題。」他認為樓價仍未跌完，苦勸準買家先忍手為上，現階段宜儲定現金等待未來入市機會。

過去數月，發展商以低價、高成數按揭及新增優惠推新盤奏效，買家入市步伐明顯加快，以低於市價開售的會德豐地產（00020）將軍澳SAVANNAH成為大贏家，於短短9天間累售472伙，佔推出單位達80%，為今年初以來累積售出單位數量最多的新盤。剛於上周推出高達樓價八成一按兼免壓力測試的嘉里（00683）旗下屯門滿名山，新按揭優惠刺激該盤於上周日（22日）單位沽出39個單位。發展商為旗下新盤各師各法，務求清貨為上，成功吸引等待多時的用家入市。

新盤存貨多 值博率不高

早於數年前已預言新盤將愈賣愈平的陳清白，指最近新盤價看似較以前便宜，但值博率不高。「人們見到氣氛好，見到售樓處人頭湧湧，怕自己蝕底而買，我覺得他們應該冷靜些。」他表示，發展商近數年積存了很多住宅存貨，相信未來新樓樓價將更抵買。「最近價錢也好像低了，但其實樓價只是回到較正常的水平，看真點並不算便宜，反而二手市場買到平貨的機會較大。」

炮哥又指，不少發展商為新盤買家提供二按，部分新盤可承造高達九成按揭，目的只為吸引用家入市，但要緊記的是，如買家採用高成數按揭，樓價稍為跌一跌，物業就很易變成負資產。「緊記二按的利息其實不平，可能有些人以為只需要付一成首期，就買到新盤單位很輕鬆。但其實你之後要供九成樓價，要衡量之後你的工作是否穩定，這是十分重要，不要見到人買你就要買。」陳清白不建議購入新盤的另一個原因，是管理費甚高，「管理費長期計算其實好『襟計』，同時不少新盤都採黑廁間隔，我對此是十分抗拒。」

「這3至5年買新樓的人，輸的機會較大，尤其是買豪宅，當時的溢價甚高，但租金回報實在太低，計入管理費、差餉，租金回報只有1厘左右，根本唔岩數，你說樓價怎樣會升？」他舉例指，9年前大坑某個樓盤開售，當時買家如購入該盤一手單位，到今時今日沽出單位還要輸錢；反觀如果買家於上述期間買入二手單位，一般都可以賺錢。炮哥對新盤「耍手擰頭」，皆因他於1997年的金融風暴中曾元氣大傷。

經濟環境差 豪宅最受壓

早於八十年代初已開始涉足投資物業的陳清白，是地產界的老行尊，經營地產代理起家，其後全力投入炒樓行列，在1997年前樓市高峰期，他投資過的單位動輒數百個，一度坐擁近50個住宅物業。他當年購入新盤、豪宅物業時出手甚快，有如狂風掃落葉，因此被市場冠以「白旋風」的稱號。

惟於1997年後期金融風暴爆發，樓價暴跌，當時他曾持有逾10個北角港運城約900平方呎的單位，每個單位原以4萬元租出，其後租金跟隨樓價大跌，租金最低曾一度大跌至1.3萬元，每月要拿出大量現金倒貼供樓，最後惟有忍痛離場。於1997年至2003年7年間樓市大跌浪中，陳清白損失甚大。

經此一役，陳清白苦笑指自己已「被廢武功」，親身經歷過樓市暴跌七成的慘況，令他領悟到樓市的風險，近年轉為買入細價樓收租為主。「我自己遇過樓價跌七成，現在樓價只是跌了一成多，我覺得樓價未跌夠，現時入市與否，都要你自己去衡量。在我的角度，我相信未來持有現金的人話事機會更大，現在儲定現金等待機會吧。」他表示，樓價已升了10多年，樓價於去年9月才開始轉勢下跌，目前樓價只是跌了數個月，加上香港經濟環境轉差，除失業率有上升趨勢，香港經濟重要支柱︰零售業及旅遊業在同步收縮，相信樓價起碼要再調整2至3年。

「由於買樓成本甚高，投資者現在不會入市了。一個沒有投資者、只有用家的市場，成交量會有多少？如果之後推出的新盤愈來愈多，樓價愈跌愈平，用家就會不敢買樓。投資者不入市的話，樓市都好難升。」一眾住宅中，他對豪宅前景最為看淡。他解釋，很多豪宅業主都是做生意，並將單位按給銀行套取資金，假如他們的生意出現問題，市場隨時出現大量豪宅銀主盤，故他認為未來數千萬元的豪宅樓價最具壓力。

買樓自住者 二手勝新樓

陳清白於訪問中多次強調，市民現階段根本不用急於買樓，特別是資金不是太鬆動的人士，可趁租金下調先租樓，靜待未來入市時機。對於一些較有鬆動資金，想有個固定居所的人士，他建議只有300、400萬元的細價樓才勉強可考慮購入，大前題是要低於市價。他解釋，目前細價樓300、400萬元的住宅租金未有跌太多，普遍租金回報達3厘或以上水平。「細價樓就像麵包般，大家都需要食。」他更以蟲草及雞骨草比喻大價樓及細價樓：「近年蟲草價錢大跌三成，但雞骨草價錢不會跌得太多。」

他認為二手市場尋找合價的心頭好遠比新盤機會大，「如果你把握機會的話，可趁業主買了新樓後急於放售自住二手單位套現，就可能有機會『趁佢病要佢命』，將價錢壓低些。因為現在二手業主要賣樓也較困難，很多業主其實口硬心軟，暗地急於賣樓，卻開價甚高，只要你夠膽還下價，真的有可能成功。」隨着樓市轉勢，近月銀主盤數目明顯增加，炮哥估計銀主盤會陸續有來，「會有些像1997年的情況，如果你憧得把握機會，不排除會找到比市價還要平的銀主盤單位，因此你可以等待一下。」

炮哥親授入市技巧

炮哥作為資深投資者，多年來閱盤無數，他建議準買家應靜待入市時機。假如未來入市時機來臨，準買家應如何挑選心頭好？炮哥作出以下建議：

1. 入市前應有那些準備？

入市前應緊記要多看幾個樓盤及單位，分析一下物業的成交。他表示，市場上有些成交是真，有些是假，「市場一出現新高成交，你就以此作指標，真的『死左都唔知咩事』；同時也留意整體經濟大氣候的情況。

2. 購入大型屋苑單位較保值嗎？

一般人買樓投資均會選購大型屋苑，但炮哥認為於大型屋苑中較難找到筍價盤，他指出，大型屋苑單位回報率相對不太高，同時成交透明度較高，準買家未必能用低價購入，「但當樓價下跌，跌又跌得最快，因為屋苑的伙數可能近萬個，可能有很多業主同時想沽樓，你不想減價賣，也會有其他業主搶着減價賣樓。」

3. 如要入市，應如何挑選物業？

炮哥認為，香港地方細，近地鐵的樓盤就值得考慮，尤其是新界區，鄰近鐵路的物業一定較好，因為新界住宅供應量實在太多，買位置較好的物業較着數。「很多人指定要在某個地區找物業，其實你要周圍比較，不然很易中招，好易買貴樓，其實可以睇多些，到不同地區比較一下，不用指定要買一個地方。」

4. 如真的急於入市，那些地區的新盤可以考慮？

炮哥認為目前將軍澳的新盤樓價勉強可接受，惟該區供應量實在太多，有心理準備日後要換樓的話較難沽出單位。「如果你出現了一些狀況，要於短期內賣樓，該區盤源太多，你一定很難於短期內賣出單位。」

5. 哪類型物業最值得投資？

「我較傾向買舊樓，這類物業樓價不貴，購入舊式單幢樓的話，由於成交甚少，對上一宗成交價是多少，也未必能夠查得到，可以用較低價買入；加上回報較高，管理費又平，好彩的話更可以搏收購。」

6. 買家應買已裝修的單位？還是陳舊的單位？

炮哥指，買家睇樓時見到已裝修的物業，要留意是否為炒家持有的化粧樓，「化粧樓即是表面上的功夫，就咁掃上灰水，就咁舖上磚頭，電線、喉管沒有重新舖過。炒家持有的大多數為化粧樓，要降低成本、要賺錢。如果是化粧樓的話，不如自己裝修較穩陣。」

他也提醒準買家不要太相信代理提供的數字，「好多時業主跟買家說用了30萬元裝修，事實上裝修費用可能只是10多萬元。」如何提防化粧樓呢？他提供了一個小貼示：「如果是已裝修的吉屋，機會較大，要小心，已有業主居住的裝修單位穩陣。」

撰文︰陳詠妍