【地產專題】跑贏樓市 核心區料升值5% 戴德梁行蕭亮輝﹕甲廈租金逆勢看齊

近期股樓受挫，零售市道差亦打擊舖位租值，僅商廈受惠於供應短缺及中資機構擴充，去年寫字樓淨吸納量（Net Absorption）不單創近8年新高，核心區租金更升近兩成。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出，國內及金融企業重視據點，成為商廈租售動力，倘深港通及合格境內個人投資者（QDII2）順利推出，將刺激空置率偏低的中區租金續升5%至8%。

據戴德梁行數字顯示，2015年全港寫字樓租務淨吸納量（新租及擴租樓面相加，減以退租面積）達到224.3萬平方呎，單計第四季錄30.6萬平方呎，已拋離2014年全年26.8萬平方呎。當中， 中環國際金融中心（IFC）等超甲級商廈與同區一般商廈，目前平均呎租分別為122.42元及110.83元，過去12個月內累積上漲19%及15%。綜合去年全港整體商廈租金升幅3%，反映租賃暢旺，傳統地段甲級寫字樓尤其受歡迎。

去年620億成交破紀錄

商廈轉售同樣活躍。 中原地產研究報告指，去年全港寫字樓有1,607宗成交，按年增273宗或20.5%，涉及買賣金額逾619.17億元，佔本港商用物業金額四成半，按年 急增230.34億元或59.2%，刷新1996年紀錄以來高位。而且大額交易頻生，包括去年11月底，龍頭民企恒大地產（03333）作價125億元向 華置（00127）收購灣仔美國萬通大廈全幢，破盡本港商廈售價及呎價歷史新高。

此外， 中國人壽海外以58.5億元購入會德豐（00020）紅磡OneHarbourGate西座，也備受注目。業界現時的焦點，是太古地產（01972）持有的九龍灣宏照道樓花項目、恒地（00012）尖沙嘴天文臺道8號，以及屢傳獲亞投行洽購，市值近百億元的爪哇（00251）灣仔大新金融中心全幢等，能否再創市場指標。

事實上，回顧中環、金鐘等傳統金融區，前年受佔領事件影響，租金經歷下跌近一成，空置率連續7季介乎6.8%至7%的高水平，豈料市況復甦勢頭甚猛，問題是未來一年商用物業租售表現，還能否延續良好形勢？

核心區段獲中資青睞

有甲廈租賃代理經驗逾20年的蕭亮輝表示，寫字樓疲勢之所以短時間扭轉，是港股大時代引爆的時勢使然，隨着可見未來股樓投資環境轉弱，中港保險及銀行業等金 融機構，將會大大左右商廈市況，特別是內資積極搶租樓面或買全幢商廈自用，是支撐租值及回報穩步上揚，並使中區空置率回落至3%以下的關鍵。

「商廈標青，其實可追溯至滬港通實施前夕，當時不斷有中資公司例如券商，希望來港建立辦事處。直到去年5月、6月，A、H股熾熱，本港寫字樓直接受惠，大部分 中資承租合約也是那時候定下。中資設點擴充的選址要求好鮮明，通常首要條件是在中環紮根，買方相對不太計較加息或回報率，即使市場供應有限，很多時買不到 理想位置，他們都寧願付貴租以便留在核心區。」

寫字樓中資租戶激增有數字為證，舉去年全港新租出共280萬平方呎樓面為例，23%由中資公 司承租，按年上升1.1倍；在中上環區，該比例更已升至44%。不過，國家統計局本周公布2015年中國國內生產總值（GDP）增長，放緩至近25年低位的6.9%，恒指隨即連日急挫，市場亦擔心息魔提前襲港。蕭亮輝同意上述利淡消息，某程度上限制今年國內企業來港擴張步伐，惟內資「走出去」為大勢所趨。

「我個人看法是，中國經濟體系依然穩定，央行愈頻繁推出雙降等量寬措施，國內民企就愈進一步抬頭，其經驗及資金趨 於成熟，始終有必要尋找境外出路，以進行風險管理。因此像恒大地產等的大型民企，來港投資住宅以至商用物業，扮演角色會日益吃重，繼1990年代後再掀潮流。那時來港買寫字樓的都是國企，最愛皇后大道中9號、灣仔會展大樓和金鐘力寶中心，因地標性強。但也不似今時今日提起收購都是一幢一幢去計，當時國企也沒有這能力。」

零售冷鋒打擊跨國戶

蕭亮輝續指：「深港通及QDII2若今年成真，對商廈市道有正面作用，惟互聯互通的刺激已 逐漸浮現，例如宏利金融（00945）及花旗銀行早前進駐九龍東新總部，涉租面積達80萬平方呎，估計業界需要喘喘氣，才會展開下一輪吸納。但中港金融業 都仍是市場主力，相反一些跨國企業，他們現在的動作是縮租，就算增聘人手，都避免租多一點地方，情願重新裝修過辦公室，把工作空間密度提升，盡量控制租金成本在舊水平。」

「這和零售及旅遊業寒冬分不開關係，固然直接受衝擊的是舖位，但舖的背後是一間間貿易、採購公司，他們是寫字樓和貨倉租戶，所以影響一體多面。最近可以感受到，自從市面消費轉差，零售商租用的寫字樓面積一直縮減，部分被合約綁着，但有些即使租約未滿，也表明要想找其他人承 租。」

談到今年商廈租值前景，蕭亮輝認為可保持溫和升幅，但往年的高速增長難以複製。「今年整體寫字樓租金料再升半成；由於中區空置率改善，升幅更達5%至8%（見表）。此外商圈擴散趨勢（Decentralization）持續，令尖沙咀及灣仔等區較平穩。但政府主導發展的九龍東區盤源 充足，近期業主均表態願意減租，今年租金受壓或跌5%。」不過，各區住宅租金滑落，去年第四季銅鑼灣舖租更按年急挫三成，相比之下，商廈租值今年料輕易跑 出。

新供應不足，亦是支持核心區租金的正面因素。業界分析，2016年新招租辦公室樓面約220萬平方呎，高於過去15年的平均值，但都集中九龍區，在核心區包括中上環、金鐘、灣仔和銅鑼灣，今年並無顯著新供應，及至2017年亦僅得30萬平方呎，形成供應短缺的格局不變。

一帶一路展中亞潛力

另一個潛在利好因素，為早前《施政報告》強調的一帶一路國策。「該措施肯定帶來商機，日前接觸不少內地基建工程商或房企，都有意開拓路上的發展中國家，不 單因為戰略性，同時也是龐大市場，香港可以發揮中轉站角色。近期公司接到相關的顧問委託，客人普遍對中亞仍很陌生，故一帶一路雖然對本港經濟有裨益，但最 快兩至三年後才會從數據中反映出來。」

買賣方面，商廈天價成交的機會正逐漸減少。「最近金融市場出現走資潮跡象，無可否認，投資情緒較為悲 觀，買家會轉審慎。叫價居高不落也是問題，像破紀錄的美國萬通大廈成交呎價達3.6萬元，金額之高，其實令市場為之譁然，核心區全幢放盤是十分罕有，正如 業界常說的『有買貴、無買錯』。我並非指恒大買貴了，因為有機會是連同大廈命名權購入，天台招牌位亦搶眼，可增強品牌效應，這宗成交實際上是對香港商廈市 場投下非常大信心的一票。但價錢升上去之後，又有多少客戶願意追價？當水漲船高，交投就會變少。」

太古坊重建掀遷租潮

今年商廈市場大事件，不得不提鰂魚涌太古坊重建計劃，包括拆卸康和大廈及和域大廈共兩幢大廈，將觸發逾100萬平方呎的寫字樓租戶需要搬遷。「估計現時約40% 租戶，仍然未決定落腳地，按相同租金水平計，他們若不考慮黃竹坑，就一定要搬過海，因此估計直到今年第三季為止，九龍東都會受太古拆樓的動作幫忙，令其租 賃需求轉強。」

該兩廈屬重建方案2A及2B期，只是太古坊翻新的第一步，預計最快2018年4月落成，蕭亮輝相信經過重建後，太古坊將達到中環一線甲廈的水準。「一來項目體量夠大，二來建築及機電設備，也和現時中區商廈比肩，適合跨國和金融企業作為總部，對市場形成很大吸引力。過去20年， 太古其實慢慢在建立其商業王國，區內處處是玻璃幕牆，而且綠化、食肆和服務式公寓配套完善，看得出經過用心安排，可見將來能成為比中環更理想的工作地 點。」

撰文︰符廣全