【地產專題】逆市贏家 紀惠副主席廖偉麟：待明年細價樓調整入市

受內地反貪腐及佔中牽連，去年工商舖市場交投慘淡，資深投資者、紀 惠集團副主席廖偉麟卻能在淡市中穩賺3億元，成逆市贏家。自言愛不斷嘗試的他，往往比市場走前一步：先於2012年商廈市場高峰沽出七成商廈物業，並將資 金轉投舖市、食正舖市升浪，近年再轉戰民生地區商場，單是拆售彩虹匯八坊商場的賺幅已達80%，他揚言民生區商舖今年仍有15%升值潛力。對於住宅市場， 這名長勝將軍認為細價樓風險最大，坦言一旦樓市轉勢，細價樓一定跌得最多，建議準買家不妨等至明年才入市。

過去幾年，廖偉麟可算是本港最活 躍的商廈投資者之一，早年他多次「摩出」商廈獲利，開始廣為市場認識，2013年他更頻頻出擊，涉足商廈買賣的金額高達38億元，最教人津津樂道的，是他 以6.8億元購入尖沙咀H8銀座式商廈並將其拆售，只花了一周時間就全數沽出，成功獲利約2億元。不過，他於去年轉為低調，未見大手入市，主要以出貨為主。盡管去年工商舖市道不佳，廖偉麟不但未有損手，更大有斬獲，皆因他近年涉足投資民生區商舖，避過核心區商舖價租回調，匯八坊商場是他其中一個得意之作。他在2013年底，以3.5億元向港鐵（00066）購入匯八坊商場，並進行拆售，成功套現6.2億元，帳面大賺約80%。

他再乘勝追 擊，在今年2月初以約1.75億元購入牛池灣嘉峰臺商場，隨即於3月中以原則拆售，呎價介乎7,500元至19,000元，甫推出即日沽出5個舖位。廖偉 麟指，目前嘉豐臺商場已售出6個舖位，套現約1.2億元，他估計若所有單位沽出，全數可套現3.2億元。「現在我已封蝕本門，何況我已經上會，因此我都不急賣，之後不排除會加價。」

批發形式對商場營運好

廖偉麟形容，現時他以批發的形成投資商場，「如我買入一條大魚，魚腩最多人食，當然賣貴些，頭、尾的部分一定賣得平些，要有貴有平，我做生意只是批發。」他解釋，以批發的形式賣出單位，只會將原有的商舖分拆，不會間細舖位出售， 對商場日後的營運最好，「同時買家可以看到實際情況，如商舖人流，覺得合適就可以買入。即使不是所有舖位沽出，我也可以留來收租。」

去年市 場曾一度掀起「劏場」熱潮（將商場舖位拆細出售），廖偉麟指，雖然拆場的賺幅一定比劏場少，但強調自己絕不會以劏場形式出售項目，笑言：「做得唔好的話， 你叫我第日點出來行﹖」他奉勸有意買入劏場的投資者要小心，「一般劏場的投資者，買入商場後就將租客全部趕走，只是幻想未來有人流，但現實上是否真的有租客、客人呢？劏場通常最後是十室九空，如果買入後，整個場都是『吉舖』，又沒有客人，根本不會有人承租舖位。」他則以批發形式出售商場舖位，不會影響商場內部運作，人流也是一樣，也不會出現「死場」的情況。

「我的投資原則，是不希望影響到現有租戶，向我買入舖位的買家中，有些是現在的租客， 他們反而感激我。事實上，他們在該商場做了多年生意，人流有多少絕對最清楚，購入舖位後就不需要交租，如有個牙醫，從來沒有想過自己可以擁有一個舖位，因為商場是絕少這樣拆售的，尤其是由大型發展商持有的，拆售的可能更細。」不過，近年投資者相繼湧入投資二、三線地區的「民生舖」，商舖易手後租金難免扯高，間接趕絕小租戶。廖偉麟表示，領匯（00823）旗下的商舖以小商戶為主，才是真正的民生舖；至於他買入的民生舖主要由大商戶承租，如7-11、大家 樂、萬寧、屈臣氏等，同時該處的租金一直偏低，以上大商戶有能力承受較大的租金加幅。

除主力出售嘉峰臺商場項目，廖偉麟持有的灣仔晉逸時代 精品酒店，目前亦正招標出售，意向價約12億元。以往廖偉麟曾透露過希望進軍酒店業，為何這次願意割愛出售項目？他坦言是由於準買家出價十分吸引，「有人願意出好價，我當然願意賣。事實上，現時我們（紀惠集團及廖偉麟個人持有各一半業權）只持有一家酒店，就算將酒店賣出去，都不會有大損失，我的目標價是11億至15億元左右，現在看看哪個買家可以快些成交。」廖偉麟於2013年以6.8億元購入晉逸時代精品酒店，若酒店成功以12億元轉手，將帳面獲利約 5.2億元，賺幅約76%。

甲級寫字樓租看升10%

「我經常強調，不希望跟公司一樣，只純粹做一個收租的角色，我較愛郁多些，有買有賣才是最好的，最好是大家做的投資都不同；如果我跟公司的投資作風一樣，這就沒有意思。」如嘉峰臺商場及酒店等項目成功出售，他估計今年將獲利8億至10億元，故此決定今年大舉入市，擬動用15億至20億元資金，購入與匯八方、嘉豐臺類近的九龍區商場物業，同時亦會於港島區物色整幢物業。

對於工商舖市場前景，廖偉麟相信今年市況將平穩，也不會有太大驚喜，當中較看好民生舖及寫字樓的前景，他認為位於非示威區（早前反水貨客行動的地區）的民生舖造價將持續強勁，相信有10%至15%的升幅。另外，受惠於滬港通及即將開通的深港通，核心地區甲級寫字樓租金及價錢仍有約10%的上升空間。至於一綫地區的舖位，他估計價錢或會跌10%至15%，「自由行減少對商舖租金影響甚大，目前部分一綫商舖租金已跌20%至30%，也有頂租潮出現，但明年跌勢應 該會喘定。」他指現在也開始留意一綫舖，如業主願意降價約20%就「入得過」。

 

撰文：陳詠妍