【地產專題】都市革新 開闢地下城 張光穎︰港需更密集式發展

港股迎接大時代，惟本地住宅短缺依舊，城市發展近年也陷入瓶頸，曾一手塑造灣仔會展、中環中心，以至杜拜地標的劉榮廣伍振民建築師事務所（DLN）董事張光穎指出，政府早年停止主動賣地，令新盤面積過細；未來有必要開闢智能設施及地下空間，促進大規模私人市區重建，香港才有望比肩新加坡，延續過去百年來的國際都市地位。

張光穎八十年代投身建築界，港人熟悉不過的會議展覽中心、又一城，甚至新界大型藍籌屋苑嘉湖山莊，皆出自其手筆，見盡香港樓市變遷。正值樓價居高不下，差餉及物業估價署公布，最新私人住宅樓價指數報291.1點，再創歷史新高，尤其750平方呎以下的中小型單位更屬升市火車頭，過去一年累積升幅兩成。

張光穎同意，樓價因素影響一手單位狹窄，港人生活空間每下愈況，需要從建築設計上彌補。他說：「經濟環境決定社區的住宅大小，於建築層面，只好盡量令細小空間，在感覺上變得寬敞，例如增強空氣流通、採光去取長補短。記得20、30年前負責設計嘉湖山莊，位置固然不算好，單位面積也大眾化，唯一解決辦法就是引入屋苑會所，現今樓盤有會所是理所當然，在當年則屬原創。我們的想法，就是從設計上補償住戶，雖然住得遠，但配套完善，居民生活反而得到提升。」

心思設計可補償面積細

「今時今日，大趨勢既然是新盤面積縮小，發展商需要思考的應是如何補償住戶，使他們生活取得平衡，說到底，單位細小並非建築學上的需要，只是樓市演化下來的結果。香港人其實不用悲觀，若留意一下便知，世界上其他主要城市的人均居住面積，和我們相差無幾，但是心態上不應經常拿自己與歐美相比，歐美中產家庭住洋房，香港中產住Apartment，只是因為社會環境不同。」

政府預計，明年私樓預測落成量升至2萬伙，達到近12年來新高，張光穎認為與土地供應有關。「歸根究柢，政府早年曾經停止推地一段長時間（改用勾地措施），正是導致目前蚊型新盤湧現的元兇之一。業界相信主動且積極推出地皮，絕對是政府應該持之以恒的方針，這樣才可配合人口增長和整體經濟向前。」

「另一點我經常強調的是，香港開埠迄今已150年歷史，很有必要進行都市更新（Urban renewal），加快市區重建步伐。一個有效率的城市必須集中發展，不應市區開發完就到郊野，否則只是無止境擴散。舉例，北京與急速擴張的芝加哥、杭州類似，由以前三環擴展成七環都市，從摩天大樓處望下去，那片街燈像是永無盡般延伸到地平綫，但交通擠塞、霧霾日益嚴重，住宅容積率（地積比例）僅3倍或以 下，其實土地效率很低。」

「釋放未被善用的市區土地資源，才是本港可持續發展的重要方向，要說現在市區建築很密嗎？我認為又不是，市區仍有很多4、5層矮樓，並非說統統要改成50層高廈，但效率可以再提升。香港700萬人，居住在小小1,000平方公里，當中僅四分之一已開發，土地效率已不錯，造就出香港生活方便的特色，像很多人移民離港後感覺不習慣，因為在外國出外食碗雲吞麵也要大半小時車程。」

重建宜私人市場主導

張光穎解釋，「都市更新，不止植樹運動咁表面，而是簡化行政和規劃程序，例如很多私人舊樓業主發現，他們想更改項目地契，也需要花長達數年時間申請，再來要通過城市規劃委員會（城規會）修改分區大綱圖，同樣耗時不菲，便大大打擊私人重建的意慾。我認為政府有責任向重建項目打開方便之門，例如近年容許觀塘區荒廢工廈，活化為酒店或商業用途，便是很好例子。」

然而，樓市辣招限制多，近年不單私人申請強制拍賣個案數目減少，市建局（URA）推出的重建項目亦不多，每年僅約5至10個或更少。本月初，市建局原行政總監譚小瑩辭職風波，便突顯出局方自負盈虧的營運模式困局，張光耀說，重建應由市場經濟主導，避免給予市建局太大壓力。

「URA要顧及成本，好貴收地回來，到最後重建成本還是轉嫁在市民（買家）身上。因此政府只宜輔助，像數以十萬計的公屋輪侯冊，需求沒完沒了，要注資多少才夠？真正要問的，是為甚麼私人重建這樣少，沒有政策讓市場供求自然滾動起來？」

「你看西環和中半山，較多舊樓翻新重建，改成Service Apartment（服務式住宅）出租，是因為有市場動力去做，重建撇除政治正確，更大程度出於商業誘因。像上環伊利近街以前靜悄悄的，近年PMQ開幕後 便煥然一新，周圍唐樓開了很多小餐館和商店，其實反映一貫的香港精神，就是自由經濟發展，政府只需提供硬件作為土壤，花便會自然長出來。」

「聰明城市」可行度高

本年度《施政報告》，提出東九龍引入「聰明城市」（Smart City），張光穎認為計劃可行度高，「業界大多贊成計劃，畢竟也並非甚麼新意念，The Smarter City或Smart World概念，首先在2000年由美國科技巨企IBM提出，所謂聰明城市，只是應用智能科技的範圍上進一步加強，像人與人間聯繫，從前靠電話線，後來轉 用光纖，將來進化至全面無線網絡，像鋪設網絡這類工作，其實無時無刻在默默進行，只是市民難以察覺。」

政府亦研究發展地下和岩洞空間，「方向上是正確的，環保署20年前在摩星嶺一帶設廢物處理中心，就是選擇在山洞裏進行高噪音工作，把垃圾打包、壓縮再經由海路運走，這是一個很好例子，利用封閉空間去處理厭惡性行業。近期引起討論的沙田污水廠，如考慮搬入山洞也是好事，一方面釋放原有地皮，另外工廠臭氣和觀瞻問題都可解決。」

「至於地下商業城考慮因素更複雜，還會涉及很多業主地權，且地下舖滿水管、煤氣管、甚至地下鐵路，以現時選址之一的維園為例，地面種植很多樹木，技術性問題不少；倒過來說，如果把商城改在近大球場的大坑道附近，興建價值就可能受損，另外若營造地底層數太多，也會令人失去遊覽的興極。最理想的情況，是在港鐵站與站之間打造成貫通的地下商店街，就像台北市的忠孝敦化站。」

參與內地項目注新概念

本港經濟北望神洲，張光穎亦不例外，10年前已取得中國一級建築師資格，積極參與內地發展。「目前負責項目有新世界發展（00017）旗下的瀋陽會議展覽中心，涉及面積1,400萬平方呎（約10 個又一城），包括甲級寫字樓、商場、酒店及住宅，坐落在瀋陽市渾河旁，由於瀋陽在清代已是首都，瀋陽故宮等地標都在渾河以北，直至近代城市重心向南移，今 次項目希望揉合及帶動該區發展。」

「另一建築中的澳門路綫項目，是度假、娛樂消閒中心，涉及8,000個酒店房間之多，可適應澳門『黃金十年』後的新發展。香港和國內最大分別，是國內土地資源充沛，地價成本低廉，一般地塊面積數倍於香港，設計可能性便高得多，可引入更多空間，建築物之間不會被壓縮，適合引入比較先進的概念。」

張光穎近年參與過印象最深的建築，是中資電訊巨企華為（Huawei）位於琛圳的總部，「總部採用磚瓦舖成的斜坡頂外形，打造出靜寍環境，有內湖、外湖及草坪園林等，和前一個完成的新葡京酒店項目成為很大對比。這個行業有個好處，就是建築師很少會遇上相同的設計，人的需求、科技每天都在轉變，所以負責過每個建築獲得經驗都不同，每次都難忘，才可以為未來注入更多元素。」

Profile: 張光穎

現職︰

•劉榮廣伍振民建築師事務所董事

•註冊人士及結構工程師紀律委員會委員

•建築師及測量師學會考生督導委員

事業︰

• 2015年 目前負責西九文化區藝術公園、中半山麥當奴道重建計劃

• 2012年 出任中國綠色建築委員會GBLManager

• 2005年 取得中國一級建築師資格

• 1993年升任董事，隨後負責香港會議展覽中心、杜拜邁丹城等地標項目

• 1984年 成為英國皇家建築師學會會員

• 1981年 加入公司

學歷︰

•香港大學建築學士

•香港大學建築學文學士

 

撰文：符廣全