【新盤放大鏡】新盤戰線 轉投換樓客

還有兩個星期，2016年便完結。然而，早前表示會在年底前推出的新盤，自政府推出新辣招後，至今仍是按兵不動，似乎不少發展商都有提早「收爐」的意欲，將推盤計畫延至2017年。

觀乎在新春前後推出的項目當中，均是以大戶型為主，不過，有分析認為，因辣稅斬斷了換樓鏈，如今一手市場銷路較好的，只有細單位及超級豪宅，至於中型單位的交投卻十分平靜，故主打中大型單位的新盤，銷情或會受到影響。

自政府推出新辣招後，新盤市場處於冷戰狀態，即使已獲批預售樓花同意書的項目，亦暫緩了推盤步伐，似乎想提早收爐，將戰事順延至2017年。當中原計畫在獲得預售樓花同意書後推盤的中海外（00688）啟德1號2期，以及嘉華國際（00173）旗下啟德嘉匯，有消息指前者已延期至明年才推售，與其有直接競爭的嘉匯亦一樣，集團總經理（香港地產）溫偉明表示，樓書已準備得「八八九九」，售樓處亦在籌備當中，但項目趕不及本月推售，不排除延至農曆新年後才推出。他又指，加辣後成交萎縮，可參考的數據不多，且「麵粉價」高，難以拿捏定價標準。

除以上2個項目外，在2017年農曆新年前後，潛在推出的還有8個項目，合計4,950個單位應市，競爭可謂相當激烈，除了啟德新發展區的2個項目，2個鐵路項目亦成為焦點。其中，新地（00016）元朗站上蓋Grand YOHO第2期有望首先跑出。

不過，預計關鍵日期為2017年6月底的Grand YOHO第2期，由於或可在農曆新年後取得入伙紙，故樓花期間只會推售小部分單位，大部分單位將保留現樓形式推售；另外，荃灣西站幾個項目中，新世界（00017）及萬科的柏傲灣應可搶閘在新年前推出，涉及983伙，目前已積極進行軟銷。

告別納米盤

觀乎這幾個於新春前後有機會推出的項目，均是以較大戶型為主，少了數月前主導市場的「納米盤」。好似提供826伙的Grand YOHO第2期，標準戶戶型包括1至4房，實用面積約400至1,200方呎，但主打2房及3房，當中3房更佔全盤的45%，1房僅佔約5%，分布於8座B室。而間隔涵蓋開放式至4房的柏傲灣，戶型分布雖較為平均，但3房的佔比亦是全盤最多，佔約24%，有232伙，4房則有138伙。

此外，恒地（00012）高爾夫．御苑、長實地產（01113）的意花園、海之戀、星漣海，以及華懋的賢文禮士等，更是以大戶為主。資料顯示，位於青山公路古洞88段的高爾夫．御苑，為區內近年少見的大型新盤供應，將提供8幢23層至24層大廈，以及25伙洋房，合共提供590伙。雖然戶型涵蓋開放式至4房及特色單位，但主打3房及以上大戶，3房約有222伙，面積約900至1,000方呎；4房及特色戶佔103伙，約900至1,800方呎；洋房約2,600至3,000餘方呎。

至於長實部署短期內推出的3個項目，均是主打大戶，搶攻換樓客市場。當中已批預售樓花同意書的牛潭尾純洋房項目意花園，涉67座獨立屋，3房至5房間隔，實用面積1,500至2,400方呎，主打4房（連4套房）間隔，預計關鍵日期為今年12月底。長實高級營業經理何家欣稱，項目最快月內軟銷，計畫農曆年前以現樓形式推售。

換樓鏈斷裂

而馬鞍山星漣海3座提供454伙，清一色主打大戶，標準單位一律為3房及4房，實用面積由約700至1,700方呎，當中3房佔約3成半，餘下的為4房戶；荃灣海之戀第1期的970伙，則主打2房及3房，另亦有少量逾千呎的4房戶。長實地產執行董事趙國雄表示，視乎預售樓花的批售進度，方決定星漣海與海之戀推售次序。

美國聯儲局本月加息的機會甚高，市場人士預料，現在仍按兵不動的新盤，很大機會等議息結果後才部署推出，不過即使加息，相信對一手市場的影響不大，反而政府辣招的影響更大，皆因辣稅斬斷了換樓鏈。

資本策略主席鍾楚義便表示，如今的一手市場，其實只有「一頭一尾」有銷路，即是富豪至愛的超級豪宅，以及針對上車客的細價樓，銷情比較好，面積一千多方呎的中價樓交投仍死寂，但作為普羅大眾的中產人士，在在需求此類型單位。觀乎未來幾個主打換樓客的新盤，銷情或會受到影響。

 

 

文：鄒銀欣

圖：吳敏儀