【王師傅周記】房貸樓價一路狂升（王浵世）

不出所料，內地銀行的個人住房貸款數額狂增，今年首九個月的數字比去年同期增加幾乎一倍，今年3.6萬億元（人民幣，下同），對比去年僅1.8萬億元！單是9月個人住房貸款就接近5,000億元，去年只有2,000億元左右。

短錢長債或觸發擠提

不用說，房地產市場進入2016年後非常暢旺，甚至說火爆也不誇張。有些城市的樓價增幅超過50%，帶動住房貸款的總額大幅增加。可惜其他企業貸款依然緩慢，導致住房貸款的比例增至36%，有可能創新高。銀行一般沒有一個監管要求的數字，規定到底住房貸款的佔比應該是多少才算穩健。但是過去零售業務（包括住房貸款）的比例通常不超過整體業務的20%，由此看來，今年首三季的佔比的確升高不少。

有問題嗎？可以說沒有，因為在林林總總的貸款中，住房貸款令銀行有「磚頭」在手，照道理較穩健。但也可以說有問題，因為住房貸款是長期貸款，還款期可以在20年以上，而借出去的錢可能有部分是由短期存款而來，也就是說，短錢進來，長債借出。理論上，有機會產生流動性風險，因為借出去的錢短期內不會回籠，但存款在短期內有機會被提走。

流動性風險是銀行最難管理的風險之一，因為長短錯配經常有，只是希望差距不要太大。說得難聽，流動性風險有可能引發擠提，當然在比較封閉的市場發生的機率較小。以前監管單位用存貸比來管理貸款與存款的關係，可是現在已經不再是一個監管指標。因此，想知道哪家銀行放貸過多不容易。當然，我們不要光看一些死數字來判斷哪家銀行有輕微或中度的流動性風險。這些數字，雖然沒有公布，卻都在中央銀行的監控之中。只要央行不出招，就可假定銀行的流動性沒問題。話雖如此，在強調金融改革的今天，銀行應有自決的內控機制，不用監管單位看管。

房貸成內銀達標希望

但是銀行生意難做，加上上頭的指標有不少壓力，有穩健的住房貸款怎麼能夠放一旁不理會？事實上，銀行在過去半年搶做房貸。一來穩陣，有磚頭在手；二來利息高，而且起碼收足20年。何樂而不為？雖然有限購令，但樓價不可能崩盤，在手的磚頭不會變為負資產，反正市場需求依然強勁。

事實上，其他企業貸款增長乏力，要完成增長指標不容易。今年已過了三季，所餘時間無幾，趁着住房貸款猶有熱度，快馬加鞭，達成指標尚有機會。或許不是壞事，銀行能夠多做住房貸款，就更多新一批「上車族」能趕上這班車。風險反而落在借貸人身上，因為房價已經上升不少。千萬不要「摸頂」，可以輸大錢。

另外一個原因，是因為有其他產品可以交叉銷售，譬如說賣保險給貸款人，甚至可以加按一些裝修貸款。總之，不怕你來，最怕你不來。還有醒目的銷售員，把各式各樣的銀行產品捆綁一起賣給借款人。

某些人今年初入市，9個月後在房地產市場已經吃過甜頭，當然不肯抽身而退，想繼續多賺一點，由此估計樓價會繼續上升，雖然幅度較慢，但仍然是投資的首選。由於各種原因，內地樓市似乎利好消息多過利淡消息。有專家說，住房的價錢與成交還是看漲，信不信由你。

 

作者：王浵世

第一代北上銀行家，曾為匯豐中國業務總裁、民生銀行最高領導人，有廿載北上管理經驗，現在退而不休，轉戰民企，拓展視野，闖事業另一新挑戰。