【理財個案】6年前落錯車 高樓價下再買樓？（余淑穎）

個案主角：鄭太，46歲，丈夫51歲，二人沒有仔女。他們於2011年賣樓，想等樓價下跌時買回，可惜樓價愈來愈貴，至今租樓6年。

理財目標：再次上車，並謀10至15年後退休

鄭生鄭太，你好！本人因應你們的資產狀況評估了如何在維持現時生活質素下達至財務自由來安享理想的退休生活。在策劃二人退休理財方案時，因其中一位的工作收入存在不穩定的因素，我必須顧及和平衡到整體計劃的可行性，你們可參考以下理財方案，希望能助你們解決理財上的疑慮。

以下先看看二人的財務狀況：

自住物業的財務安排

明白到鄭氏夫婦二人對下車後過往6年樓價一直上升的困惑，我建議可考慮運用現時手持的400萬元現金，加外幣基金的300萬元，合共700萬元來選擇全數繳付新建成或15年以下較新樓齢的優質二手物業作長期居所，來解決日後租金調整和縮減日常居住開支的款項。

建議購入物業例子開支如下：

樓價：650萬元

首期：650萬元（樓價的100%）….A

地產代理佣金：6.5萬元…..B

印花稅：23萬元….C

置業支出總額：（A+B+C）=679.5萬元

置業後家庭每月收支預期分析

總收入：80,000元（包括3萬元不穩定收入）

管理費加差餉：約5,000元

供養父母：6,500元

醫療／CI保險供款：5,000元

捐贈：7,000元

食／交通／水電煤：8,000元

娛樂／購物：3,000元

薪俸稅儲備：5,000元

每月可儲蓄餘額：總收入－所有支出 = 40,500元 －> 可儲蓄作退休和資產增值之用

退休後每月財務需要預算
置業後鄭氏夫婦的生活開支中以基本必須為原則，預算大約每月22,000元（供養父母＋日常支出＋保險＋娛樂）的支出是生活所需。假設加上每年平均有3%通脹，14年後退休之時，22,000元便會相等於當時大約33,300元，預期退休後20年內需要約760萬元作生活總開支。

如何儲蓄退休後財務所需

退休後的通脹和醫療開支往往直接影響日常生活，一套較彈性的提取長俸計劃便能調節不同時段的財務需要。所以我建議鄭氏夫婦選擇沒有投資成分的年金儲蓄計劃，運用現時每月可儲蓄收入中的20,000元，以每月固定儲蓄20,000元共14年（168期），合共本金336萬元。現時市場上有一些保證每年利息達4-5%的保本年金計劃可以選擇，在鄭氏夫婦供完全期本金和投保人滿50歲後可以隨時選擇全數本金加利息提款，或用每年年金方式提取所需生活費直至100歲。

例子：每年平均回報4.5%，月供20,000元的14年金計劃，預算期滿後可提取總數約430萬元，或每年可提取自定年期和金額作年金收入。

同時再加上現有150萬元的強積金資產加以保守預算每年大約另外36,000元的恒常強積金供款儲蓄，14年後的強積金，以每年平均5%回報預計，可儲蓄367萬元。

總括而言，若理財方案得以實行，鄭氏夫婦在14年後準備退休時，儲蓄年金加強積金加手持現金的總和應該有800萬元，是足夠鄭氏夫婦的退休基本生活所需！

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）