【理財個案】供應、息口趨升 買樓可以睇定啲（鄭明輝）

根據章先生及章太太的財政狀況，想於兩年之後置業比較困難，筆者建議他們三年後置業，按他們每個月可儲18,000元去計算，三年後可以儲到648,000元，這筆錢剛剛足夠買400萬元的樓，筆者建議付一成首期，向銀行貸款360萬元，根據現時2.1%的利息去計算，每月供款大概13,500元，約佔收入的百分之二十五，由於他們很年輕，建議分30年供。

 

預期樓價波幅10%

本港有機會今年進入加息周期，假設利率上調3個百分點，回到較正常水平，每月供款將較現時增加近四成。所以他們在決定置業前，應衡量自己在加息周期下的負擔能力，建議供款佔入息比率不超過四成，即按照他們的收入，供樓不可多於21,600元，而假設人工不變但息口卻增加3厘，供款佔入息比率將增至約55%，但筆者相信美國初期加息步伐或會非常緩慢，所以不需要過分擔心。

另一個問題就是樓價不斷升值的問題，假設章先生現在想購買400萬元的物業，如果保持每年升值10%計算，有可能會失去預算，所以現在預算買400萬元的物業比較保守。相反來看過去幾年市場的落成量太少，而息率則自2008年以來維持低位至今，未來的息口走勢只會有升冇跌，所以樓價定有下調空間。政府銳意增加土地供應，過去幾個季度政府積極賣地，未來幾年一手私人物業供應量有七萬多個，息口與供應量同時上升，預計上升幅度還要較預期快的話，短線對樓市有一定下調壓力，預料樓價的波幅空間約有10%，香港的息口跟美國走，經濟則靠近內地走。目前內地經濟雖好但有放緩跡象，相反美國經濟好轉，甚至有機會加息，這兩種局面，對香港的樓市可能會帶來較大的衝擊。

 

恐美國加息令人幣走弱

按照他們的投資組合來說，他們已經有一些長遠的基金投資儲蓄，這種計劃適合一些沒有投資經驗及沒有時間管理自己投資的人，而且經歷過香港及內地股市的風急浪高，現在應深深明白到什麼叫做分散風險及環球投資的好處，做人始終都是經一事長一智，另外他們有一些人民幣定存，這個較為適合一般投資者，但要留意美國加息之後人民幣有機會走弱的情況。另外客人的強積金組合，建議投資環球市場及香港股票為主，雖然客人的風險接受程度屬於中等，但客人的投資期比較長，理應可以承受較高風險，這個亦是政府推行強積金的目標，就是為了我們將來作退休準備的一個計劃。

另外客人需要留意小朋友長大後，花費可能比較多，尤其是學業和課外活動方面，一般花費每個月幾千元不等。此外，應為小朋友購買醫療保障，因為小朋友一旦遇到健康上的問題，可以直接去私家醫院求診，健康問題的花費可大可小，這個就是買保險的基本概念。

 

鄭明輝(MichaelChang)

美聯金融集團財富管理總監

Michael持有香港大學數學學士學位，是公認財務規劃師，負責就個人財務規劃給予意見，擁有逾十年管理客戶投資組合的經驗。Michael曾經是電視財經節目的嘉賓，還定期在報紙上發表文章。Michael持有證監會牌照，在證券交易、證券和資產管理上提供意見。

 

 

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