【理財個案】保留出租物業 會生金蛋的鵝？（鄺翠玲）

曾先生， 34歲，是高薪自僱一族，與太太（全職家庭主婦）育有一名4歲女兒。除了一筆現金外，他還有一物業作收租，自己則為求較佳生活質素另租樓自住。他的目標是買一個市區價值$500萬的物業自住，那他應以樓換樓，還是多儲幾年錢，才多買一層呢？首先看看他的財政狀況 :

若希望多買一層樓，曾先生的確是需要多儲幾年錢，因根據現時按揭指引，第二物業的首期最低要求是樓價四成（$200萬），另需付6%印花稅（$30萬）及佣金（$5萬），共$235萬。另外，由於他是家中唯一經濟支柱，所以亦應預留9個月的家庭支出（$66900×9 = $60萬）的現金儲備作為安全網，換句話說，他應有約$300萬的流動現金時才多買一層是較穩妥的情況。

現時他的流動現金約$208萬，每月總盈餘共$52,100，料18個月之後可達到$300萬的流動資產。至於每月供款方面會否令曾先生吃力？若選擇25年年期，假設年利率2.5%，每月供款是$13,500，和現時租樓開支相約，所以供樓並不會構成沉重的經濟負擔，但因擁有兩個物業，曾先生需留意潛在風險增加了，包括加息令供樓開支增加、樓價下滑令資產「縮水」甚或變成負資產、經濟周期轉變令入息及租金收入減少等等。不過最大的優點是繼續持有現有物業這隻「會生金蛋的鵝」- 每月只投放$2,900，便可取回$9,000 - 是一個3倍回報的項目！

 

視乎樓價走勢決定是否賣樓

至於現時以樓換樓，若先賣後買，財政上是沒問題的（印花稅更可減省一半），因現時物業已可套現$280萬，足以支付置業的第一桶金，亦無需動用手上的流動現金，但可惜的是這隻「會生金蛋的鵝」會被殺掉！當然另一角度是減低樓市波幅對曾先生的影響，因物業兼備投資及自住的功能。

所以兩者各有優劣，甚難取捨，較為客觀的考慮可以是未來數年樓市的走勢及政府的取態，若預期樓市飆升，那曾先生可考慮立即以樓換樓；若相反方向，那他可考慮靜待樓市轉勢時多買一幢。現時政府最希望的是樓價能回至可負擔水平，並持續地健康發展，而由於新供應較多及較集中於「上車盤」，筆者相信樓價是有點下行壓力的，但金融風暴年代「樓價只跌淨三成」局面應不會出現，而短期內窄幅上落的機會較大，以投資的風險及回報的考慮下，筆者建議曾先生無需急於放盤求售，日後要以樓換樓的話，只要是短期內完成兩項成交，風險是相對低的。

 

鄺翠玲（Jenny Kwong）CFP^CM

美聯金融集團高級副總裁

Jenny是一名資深金融服務理財策劃師，擁有中國國家理財規劃師、認可財務策劃師的專業資格。由為客戶分析目標、設計理財方案、落實安排，到定時監察進度、管理風險，提供一站式的顧問服務。

 

 

 

 

 

 

 

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