【理財個案】月儲收入5成 為博短期上車

計劃往往趕不上變化！金管局於2月27日再進一步收緊按揭後，市面上無疑正印證著這一句傳統智慧。對正在辛辛苦苦打工儲蓄，省吃儉用幾年，打算置業的市民來說，無端吃了一記政府悶棍。高昂的首期資金要負擔已不是一件易事，再收緊700萬以下自用物業按揭至6成，更是「上車」困難。

雖然首次置業的市民如滿足以下三個條件：400萬元以下物業，有固定入息，入息供款比例少於45%。其按揭金額仍可承作9成（400萬至600萬元物業只可按八成）。但在目前尚算低息的環境下，業主的持貨壓力還不算大，且租務市場需求旺盛，買家的議價空間仍不多，故可能維持有價無市或輕微上下震盪的格局。

Elaine 和男友的首要目標是置業，本來以倆人的總收入4萬元來說，算是中等收入，買400萬元或以下價格的樓房，拉長按揭年期至30年來說的話，按月供款大約13,200元，計算供款額與入息比率約33%，加上壓力測試不過5成，相信問題不大，應該可以通過。唯其目前聯名資產加起來只有22萬元左右，而準備首期40萬元及相關雜費，包括印花稅、佣金、按保費和律師費等，大約就要53萬元。資金相差一倍有多，這還沒計算裝修費，及是否需要預備結婚費用等。

因資料不詳，假如Elaine和男友可以用綠表或在居二市場買居屋的話，以樓價250萬元來說，準備首期25萬元及相關雜費等，亦要近32萬元左右。相對來說，他們的首置資金還是不足，加上股票資金佔聯名資產近7成，如股價大幅波動，資產隨時有一兩成上落。所以倆人短期內想置業的話，是比較困難的，除非有家人的足夠資金資助首期。

 

勿太心急投資物業

不過值得欣賞的是，Elaine倆人的每月儲蓄率高，如可保持，每年有近24萬金額增加。即1年後聯名資產約有46萬元，2年後近70萬元，3年後達94萬元。可以說，如晚一兩年置業，到時資金充裕些，加上工資或有一定幅度上漲，即使未來加息，但相信上調幅度不會太大，而樓價相對來說，目前已近高位轉捩點，也許到時有更好的選擇或時機。

當然，假如單位是買來自己住的，在首期已準備好的情況下，工作也穩定無憂，如果有看好的單位，而價格又合理，算上將來加息自己可以承受的資金壓力，隨時都可以買進。至於詢問6-7年後，可否再買一個單位作收租之用，則有點不切實際。目前還是多做一些準備功夫，先搞定第一層樓為是。譬如，有空多去目標地區看樓，了解最新市況和出價，順便看看週周邊環境是否適合自己居住等。

 

股票投資比重略高

至於資產投資方面，尚算穩健，但股票所佔比重較高，亦太側重銀行股，或可賣出農業銀行以及其他行業股票，轉換為A股滬深ETF或H股指數ETF，順勢把握一下國策金融改革和落實滬港通、深港通後的投資機遇。

投資仿如旅行，在繁重的工作之餘，適當地休息一下，讓身心放鬆，是為了能走更遠的路。行程安排豐儉由人，在不影響自己首要目標，即儲蓄置業所需始動資金的情況下，可自行制定相宜的旅行計劃。

求之愈頻，失之愈遠！只要Elaine和男友倆人按步就班，不盲目投資，不心浮急躁地追價買樓，照目前情況推算，目標指日可達。請記住，任何時候，投資理財都是個人的事，任何人的觀點只是建議，包括所謂專家。錢是辛苦儲蓄下來的，對任何資訊都要作出獨立的思考和分析，判斷出最終的決定後亦要對自己的行為負責。持之以恆，伺機而動！

 

張迎逸

中原資產管理高級財務策劃經理

 

 

 

 

 

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