【理財個案】月入3.6萬 難獲九成按揭(鄺翠玲)
讀者譚小姐(38歲)有典型70後的目標 - 待樓價回調時首次置業,以及提早退休。由於工作時間減短了,理財策劃方面更要小心!首先我們看看她的財政狀況:
風險承受能力:低(只能接受5%虧損)
譚小姐有以下目標:
1. 想待2016年樓價下調5-10%時首次置業,目標為約350萬元之居屋,做9成按揭,供20年
2. 想58歲(即20年後)退休,每月開支$12,000-$15,000
由於香港即將進入加息週期,2016年的按揭利率會有機會上調25-50點子,若利率是2.5%而譚小姐的收入不變,她只能做8成按揭(因壓力測試,令9成按揭之最低每月入息要求增至4萬多元),這意味著譚小姐需預留81萬元作首期及相關支出,每月供款約$15,000。
再細看資產及每月盈餘部分:流動資產(股票、基金、現金)共93萬元,現時每月盈餘有2萬3千元,假設投資部分沒有升跌及盈餘全撥入現金,一年後流動資產將增至約121萬元。
(題外話:既然風險承受能力較低,資產又準備短期內使用,筆者建議譚小姐應分段沽出股票及基金。)
這筆流動資產足夠「上車」嗎?首先筆者建議譚小姐需預留9個月的支出(包括供樓)作現金儲備,即($13,000+15,000)x9=25萬元,即是説她可撥出96萬元作買樓之用,所以筆者相信在2016年底前「上車」在財政上是不難的。
為供樓買定期壽險
譚小姐提及她沒有買保險,若沒有財務負擔,人壽保險並不是必需的,但置業後便是兩碼子的事,相信她也不想若有不測時連累家人被銀行以銀主盤收樓啊!筆者建議譚小姐購買無儲蓄成份的定期壽險,將成本減至最低。若她非吸煙、選擇300萬元保額、保障期20年的定期壽險(保障包括離世及永久完全傷殘),每月保費約400元,比管理費還便宜,何樂而不為呢?
選用定期壽險的另一原因是預留更多金額為退休作準備。譚小姐期望58歲退休,並每月維持12,000的開支,以女士們平均85歲壽命計算,她需要640萬元的退休儲備。強積金部分在58歳時可滾存至約170萬元(假設僱主及僱員每月各供$1,500,年回報4%),所以譚小姐要另外籌措約470萬元。
在置業後扣除供樓及保費,每月盈餘將減至$7,600。由於譚小姐風險承受水平較低,筆者並不建議採用投資模式累積退休金,反之可用年金作儲蓄,若她每月投入$5,000,直至58歲退休(為期19年),到時已累積至約150萬元,看來和目標有很大距離;就算將$7,600全數投入(可行性也不高),也只有228萬元!
因此,筆者有幾個建議:
1. 調整退休開支。若現時開支是$13,000,普遍來說日後退休開支是約8成,即約1萬元,整體退休金目標可減15%。
2. 日後加薪時考慮增加儲蓄額。
3. 若與退休目標仍有距離,唯有考慮延遲退休,多點收入及儲蓄、少點退休開支。
機會是留給有準備的人,定時檢視進展,譚小姐的目標有很大機會能達到。
鄺翠玲(Jenny Kwong)CFPCM
美聯金融集團高級副總裁
Jenny是一名資深金融服務理財策劃師,擁有中國國家理財規劃師、認可財務策劃師的專業資格。由為客戶分析目標、設計理財方案、落實安排,到定時監察進度、管理風險,提供一站式的顧問服務。
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