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【理財個案】月入5萬 置業選擇仍有限?

【理財個案】月入5買樓選擇仍有限

年輕人近年面對的問題是收入增長有限,但物價樓價都不斷上升,一方面令年輕人要儲錢比以前困難,另一方面樓價上升反而引伸出一種「以後上不到車」的恐懼,令條件未到的人也希望盡早買樓上車,以免儲錢的速度追不上樓價上升的速度,及後要置業就更困難。但這次來郵的劉女士,選擇似乎比一般人多:

劉女士作為專業人士,收入不俗,理財上的選擇應該比其他人更多。根據電郵中的資料,劉女士月入連花紅平均為$58,000左右,扣除每月支出後每月儲蓄有$41,500,儲蓄率達到71%,算是很好的水平。不過要留意的是劉女士並沒有預留交稅的儲備,假設在沒有額外免稅額的情況下,14/15年度將要繳交的稅款為$83,000,即每個月要攤分約$6,900,所以每月儲蓄該為$34,600左右。

 

獨自買樓選擇有限

劉女士問到應該以個人名義買樓還是合資買樓好,以個人名義買樓的好處是業權清晰,隨後有紛爭的機會也會較少,而且可以早一些擁有自己的安樂窩。不過劉女士的收入雖然不錯,但連同現金、股票及政府債券,資產只有65萬左右。而買樓主要要考慮首期是否充裕,以及收入是否能通過還款壓力測試從而順利借到足夠的按揭。因此,劉女士如果要獨自買樓的話,首期可能限制了劉女士的選擇。

$58,000 收入,30年按揭及2.15厘利息計算,銀行應該願意為劉女士批出約637萬的按揭額。不過,現時金管局限制了400萬以上的物業不能做足九成按揭,只能借到360萬,所以最終劉女士只能負擔到一個約410萬的單位,首期要50萬,加上10萬元的印花稅及4萬元的經紀佣金,已經需要64萬,差不多是所有的積蓄,還要把按揭保險費加借到按揭貸款內才能運作得到。劉女士要以一己之力買樓的話,對於物業的質素或地點可能要作取捨。

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如果兩人合資買樓的話,首期方面應該會變得充裕一些。但由於劉女士沒有提供伴侶的財政狀況,只知道兩人收入相約,很難判斷兩人合共可買到多大的單位。不過有一點必須提一提劉女士,就是盡量不要聯名去買樓。原因是現時已持有物業的人去買樓是要付雙倍印花稅的,如果劉女士跟伴侶兩人聯名買樓,就會同時用掉兩人的名額,之後任何一位再買樓的話都要付雙倍印花。只用一個人的名字,萬一將來劉女士打算買樓收租的話,仍可以另一位的名義來購買,最終可能可省回一份印花稅。

 

受養人保障不可缺少

而如果這幾年劉女士不買樓的話,將會是財務上最輕鬆的幾年,因為劉女士有不錯收入的同時,暫時未需要付上一些財務責任,例如供樓,供養子女等等,唯一要注意的是供養父母的家用,萬一有事影響到劉女士未能如常工作的話,父母的生活可能會受到影響。因此,建議劉女士考慮用每月的部份儲蓄選購危疾、意外和人壽相關的保障,好讓這些不幸事件發生時,家人的生活亦不會被嚴重影響到。

未來數年,劉女士雖然可以運用手上的資金做投資,但要注意最終目標相信還是可以買樓上車,所以選擇投資項目時也要選擇靈活性較大的,而且5年的投資風險不該選擇太高的,以免買樓動用資金時遇到低位也要沽貨。建議可以考慮把儲蓄投資到債券基金,好處是債券基金的表現相對股票比較穩定,每年以大概5%投資回報做目標,十分適合用來做短期投資。

此外,劉女士亦應該留意自己的儲蓄水平有沒有如預計的速度提升,如用以上計算每月$34,600儲蓄做參考的話,兩年後劉女士的資產水平會提升到接近$150萬,屆時即使以一個人名義去買樓,選擇都會比現在多得多。

 

 

楊文鏘

中原資產管理有限公司組別營業董事。2007年加入中原,持有認可財務策劃師CFPCM資格。

 

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

 

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