【理財個案】月入萬三 置業退休不是夢？（余淑穎）

因應葉小姐現時的財政狀況，由於收入所限，要同時為置業和退休儲蓄，相信並不可行。除非葉小姐在短期內因轉職而將收入提升30%，才可以在儲蓄置業首期之餘，同時顧及退休儲蓄的需要。

 

加薪才可通過壓力測試

葉小姐希望於40歲前能購入$250萬物業，在壓力測試方面，有以下需注意的部分。

基於$400萬以下的物業，即使是單身人士也可以向一般銀行申請9成按揭，只要在已釐定上按金額後，將現時按揭息率+3%作為壓力測試，若供款只佔貸款申請人的總收入50%或以下的話，壓力測試便能通過。

待葉小姐申請按揭一刻，她的個人每月總收入需提升至約$2.5萬元（以購入一個250萬元單位及支付20%首期為例）。至於置業後個人的現金流儲備，建議設定為當時收入的6倍，以應付突如其來的財務週轉、轉職等所帶來的潛在風險。

 

購入一個250萬元單位首期預算安排

樓價：$250萬

首期：$75萬元（樓價的30%）….A

地產代理佣金：$2.5萬元…..B

印花稅：$37,500元….C

置業支出總額：(A+B+C) = $812,500元

註：當然你可以選擇減少首期支出至樓價的30%以下，但要留意這會提高每月按揭供款開支，和附加額外的按揭保險費用開支。

 

按揭供款預算安排

按揭金額：$175萬

還款年期：25年

按揭利率：4%（預算往後數年低幅度的加息情況）

每月供款：$9,237

 

建議葉小姐用5年時間儲蓄$90萬作置業首期：

1. 首先將手持的人民幣存款作短期（3個月或半年期）的定期存款收息，用每年3%利息回報預算，5年後手持資產約提升至$36.5萬。同時因應市況，留意手持外幣和股票的購入價位，適時沽售，兌換為港元儲蓄來作首期儲備。

2. 現有的$15萬及月供$2,340投資基金計劃，可繼續進行直至5年後期滿，用每年5%回報預算，投資基金戶口總值約為$35萬。

3. 另外，葉小姐可將每月結餘的$4,000作5年目標性儲蓄。建議以月供基金形式投資儲蓄，在投資分布上，可選擇70%投資於風險偏低的定期收息國家債券基金，餘下的30%可選擇風險較高的美國藍籌股票基金。用每年6%回報預算，投資基金戶口總值约為$27萬。最後將提案1,2,3項儲蓄合計，5年後可動用的資產可達至約$98萬元。（如前述，除儲蓄足夠首期外，葉小姐還需提升每月收入，以通過壓力測試。）

 

以年金補充強積金不足

建議葉小姐選擇沒有投資成分的25年期年金儲蓄計劃，以每月固定儲蓄$4,000共25年（300期），合共本金$120萬元。現時市場有一些保證年息的保本年金計劃可供選擇，以每年平均回報4.5%，到60歲時預算全數提取約$270萬。同時再加上強積金，以每年平均4%回報推算，30年後預計可儲蓄$150萬元，相信能達到葉小姐的60歲退休目標。

 

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

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