【理財個案】稅貸影響按揭 置業前要還清

 

沈小姐的電郵問題有三，先解答有關退休儲備所需。電郵中只提及沈小姐想60歲退休，但相關的計算還涉及很多預估數字，需要得到當事人的同意，才可作進一步的估算，現在姑且做個簡單的推算，給沈小姐一個參考。

沈小姐很年輕，現年26歲，假設60歲退休，維持目前的生活指數，即每年消費7.2萬元計，距退休還有34年，把未來數十年的通脹率拉個平均約3%計，到沈小姐退休時，現在的7.2萬元，已變成屆時的19.7萬元。

 

準備退休年輕是最大本錢

以去年女性平均壽命87歲為例，沈小姐可享受27年退休生活。然而，未來數十年，沈小姐總不能把儲蓄放在曲奇罐，又假設年均投資回報有5%，再計及通脹因素，27年的退休總使費需要418.3萬元。以上述的預期通脹和回報去計，沈小姐每年要儲4.7萬元，即每月約4,000元，直至60歲退休為止。如果每年要去兩次旅行，消費3萬，退休所需將增至592.5萬元，由現在起每月要為退休儲5,500元左右（見下表）。

 

沈小姐的優勢在於年輕，有充裕時間為退休做準備，但年輕人的人生目標又豈只這個？例如電郵中她便提到也想圓置業夢，在目前月入有限的前提下，似乎兩者難同時兼得，建議沈小姐即使不能做足退休準備，也不妨撥出小部分，算是有個好開始，由於投資期夠長，投資工具的選擇反屬次要，關鍵是要有紀律持之以恒，不能隨便動用，以達聚沙成塔之效。待將來升職加薪，才逐步增加儲蓄額。

值得留意是，上述的估算涉及很多不確定性，金融界的Sales最常用的手法是拉長退休期，或者加大生活使費，都可輕易谷大退休所需；此外，沈小姐也要回歸現實，從過去的投資經驗中，考慮上述的預期投資回報是否自己能力所及。

 

慎防置業雜項開支削現金流

至於置業所需，按沈小姐提供的資料，心儀單位400萬元，家人資助60萬元當首期，即承造85%按揭。假設分30年攤還，年息2.2%，連按揭保險每月供款約12,900元。

沈小姐也可在香港按揭證券有限公司的網頁找到按揭計算機，問題是，根據金管局的指引，按揭供款與月入比率上限為50%，以沈小姐現時月入計，供款上限約8,000元；上述月供逾1.3萬元的置業大計未必可行，解決辦法離不開另謀高就增加收入、投入更多資金作首期、購入較便宜的物業之類。

如果沈小姐願意把入場門檻降至300萬元，其他因素不變，則每月按揭還款可降至約9,200元，假設如她所願新工提升其身價至月入約2.2萬元，便可符合金管局的指引，同時勉強滿足到息率上升3%、入息比率6成上限的壓力測試。

沈小姐要留意的地方有二，一是置業的開支還包括印花稅、代理佣金、律師費、按揭保險費等雜項，以置業目標400萬元為例，單是上述數項開支便花掉約20萬元，還未計裝修、添置家電等，將佔去她目前總資產的一個重要比例，要慎防屆時現金流壓力增。

 

先節約後消費

此外，有關沈小姐的稅貸資料不足，只知目前揹著逾7.5萬元的稅貸。保守估計，以她年收入約20萬元計，即使只獲最基本的個人免稅額，沒有其他開支可以扣稅，其薪俸稅也不過3,600元，稅貸有何用途不得而知。坊間不少打工仔都愛借稅貸，讓現金流鬆動一點，有的愛運用這筆錢做投資，有的則愛用作旅行、消費，當是分期付款。

儘管稅貸的利率較低（其實只有大額借貸，實際年利率才有機會低至2%以下，否則以非專業人士、借貸額低於20萬元來說，息率要接近4%水平），對於借錢消費，筆者不太贊成，寧願先節約。至於借錢投資，則要考慮投資回報率，首要是回報應高於借貸成本，更關鍵是投資可賺可蝕，但借錢一定要還。

疑團是在沈小姐電郵中，沒有把稅貸還款放入每月開支一欄。一般來說稅貸還款期為1至4年不等，最普遍是1年期，好處是每年清掉，再借新債交新一年的稅款，有借有還，才有條件和銀行爭取較優惠的息率，也可避免債台愈築愈高。

然而，以沈小姐的7萬多元稅貸計，即使不涉利息，攤分12個月還本，每月也需還6,300元，以沈小姐月入約1.6萬元計，這筆貸款已佔收入4成。這絕對影響沈小姐置業申請按揭時，銀行估算其還款能力。

還款能力會合併所有債務一同考慮，如按揭、私貸、信用卡還款等。建議沈小姐先清還稅貸，及保持良好的還款紀錄，才好準備置業，買樓落訂前宜先向銀行了解自己的信貸紀錄情況，避免上不到會，白忙一場更要賠上訂金。

 

梁福齡

CFP^CM 認可財務策劃師

美國密歇根大學財務學理碩士

擁逾10年財經傳媒工作經驗，專責股市、衍生工具分析，及理財策劃等範疇，現為自由撰稿人。

 

 

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