【理財個案】賺澳門紙買港樓 按揭規限要知道（鄺翠玲）

讀者Kit在澳門當工程助理經理，小小年紀（28歲）已有專業資格，前途無限！他有意在5年內置業成家，他在財務上已準備就緒嗎？就讓我們先看看他的財政狀況。

 

另有$20萬保險，可於30歲取回，或選擇繼續滾存。

* 物業已轉歸Kit名下，有需要時可加按

 

Kit的理財目標是於5年內：

• 買入兩房單位（樓價約500至600萬元）

• 預留30萬元作結婚之用

• 預留一定金額以準備生育

                                                                                                  

Kit有幾個層面需要留意：

• 在申請按揭（無論新造、轉按或加按）時，香港銀行對境外工作及／或收入（包括內地及澳門）的要求較嚴謹，例如下調一成供款成數（現時是六成，下調一成即五成，換句話說，買$600萬的物業，需付$300萬首期），個別銀行甚至不接受境外收入

• 由於現時物業是他名下，若5年後雙倍印花稅仍然有效，買入的價值$600萬單位，將要多付3%的印花稅（即共6%，$36萬）

• 實際上甚難估計「準備生育」需用多少資金，因涉及整個懷孕及初生過程，甚至整體成長及教育經費，有些父母甚至選擇停職數年，全心全意守護幼兒成長，所需資金更龐大！若只計算懷孕期，$10萬料可應付基本需要

• 分析以上情況後，Kit在5年後需有資產：

 

• 現時Kit每月儲蓄$22,000，假設他連同現有$25萬股票進行中度風險的投資（平均年回報6%），5年後可滾存至約$188萬，和上述目標很有距離，加按現有物業套現應可改善情況，但要注意幾個細節：

  • 可借按揭額是根據入息及所有借貸供款額計算，現時加按會用了部份借貸供款額，日後置業可動用的借貸供款額便少了，若加息令加按部分的供款增加，自然餘下借貸供款額更少，所以Kit要小心盤算。

  • 假設5年後收入不變及以4成收入（$2萬）供樓，每年利息3%及30年還款期，Kit最多可供的$470萬的按揭額，若將現居加按套現5成（$160萬，月供$6,800），可預留$300萬給新置物業按揭，所以問題不大，反而套現的$160萬怎樣「跑息差」，一則彌補供樓開支，二則可平穩地增值，讓日後的置業大計更穩妥才是重點。

  • 扣減加按供款後，Kit每月尚餘約$15,000的儲蓄，連同現有股票及套現出來的$160萬，若進行中度風險的投資（假設平均年回報6%），5年後資產可累積至$350萬，連同$20萬的現金，離目標不遠！如果未來數年入息增加，儲蓄增加，目標應該不難達到。

  • 香港快將進入加息周期，按揭供款及樓價均會受到影響，Kit應多留意市場資訊，並與理財顧問多溝通，謀定而後動。

 

至於那$20萬保險，相信是短年期的儲蓄保險，既然2年後才期滿，Kit可看看那時的派息預算及市場情況，才決定是否取回，但筆者建議Kit認真考慮買一份保額較大的人壽保險，尤其是加按及置業後，若有不測，資不抵債，家人可能面對一個很大的困境。Kit可考慮一些沒有儲蓄成分的人壽保險，以最低成本爭取最大保障。以Kit（非吸煙）、$300萬保額、30年保障期的保險為例，每月保費只需三百多元，完全符合成本效益。

 

鄺翠玲 CFP^CM

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

免責聲明：投資涉及風險，基金價格可跌可升，過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

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