【百萬Blogger】不談特首講換樓 (止凡)

林鄭月娥以777票當選第五屆香港特別行政區行政長官，成為第一位女特首，當選前後，fb已經有洗版式的貼文。然而，誰人當特首也好，小市民總要生活的，為免讓大家感到太納悶，我想討論一下一位朋友換樓的情況。

未知讀者是否還記得，早前在專欄一篇文章中提及身邊有位朋友，因為小朋友出世，物業太小不夠住，需要換樓。當時討論過一些換樓與雙租操作，亦淺談了不同操作的好壞。及後，這位朋友坐言起行，以不錯的價錢賣出了物業，簽好臨約。在3天內於同區買入另一個較大單位，亦簽定了臨約，兩個物業都大約在兩個半月後正式交收。

按揭上會 銀根仍鬆

今次朋友以先賣後買的策略，其中一個原因是沒有足夠資金作首期，且同時有兩間物業的話應未能上會造按揭，始終今天細價樓也值四五百萬元，兩間加起來達千萬元，普通打工仔要通過按揭壓力測試實在不容易。這次換樓操作，兩邊都算是靚價，賣得高，買得合理。承着細價樓的癲價，總共只用多幾十萬元的差價就能由兩房換成三房，我打趣地說，這間多出來的房，實用呎價只需4,000多元，全港最便宜噢！

我們特別討論了這個操作需要注意的事情，其中一個是按揭上會問題。由於買賣兩間物業的時間太接近，審批新物業的按揭到批出按揭申請時，朋友本身的物業還未正式賣出，估計銀行需要有Condition地批出按揭，因為不可能等到成功賣掉物業才開始申請按揭。

朋友到銀行辦按揭時，特別詢問這一點。結果每家銀行看了朋友提供的臨約，一張買的，一張賣的，都說沒有大問題，按揭申請可以進行，看看結果如何。

朋友也分享一些申請按揭時的所見所聞，由於他計劃造八成按揭，一按造六成，二按再加兩成，但原來還有樓價的另外兩成，某些銀行也願意借出，只不過需要先付首期成功上會，然後補造，利率也是大約兩厘多，跟樓按一樣分二三十年還款，完成借出的話，似是十成按揭的效果。

另外，原來金管局規管銀行一般只能做到1%的回贈，但銀行普遍都做到1.5%回贈，多出來的0.5%會以一些特別的安排交到客人戶口。感覺如今銀行仍很寬鬆，似乎水浸的現象仍未變，因此想盡方法吸客。

先賣後買的另一注意事項，是一家大細在交接期的住屋問題，由於5月尾成交賣了舊屋，新屋要到6月才交吉，加上裝修需時，中間可能有兩三個月真空期，朋友需要找地方安置人與傢俬物件。由於這麼短期的租住時間不容易處理，因此他要考慮租酒店與迷你倉，這也需要成本，感覺似搬兩次屋，數萬元支出差不多吧。

提防風險 買家撻訂

我亦提出一個風險問題，如果如果買家撻朋友的訂，朋友就需要撻另一間業主的訂。計計數，朋友買入的物業樓價比賣出的那間高，按一成訂金計算的話，差價有數萬元。還有一點，買家撻訂需要賠兩邊佣金，即樓價的2%，樓價500萬元的話，佣金大約10萬元，然而，朋友若要撻掉新物業的訂，也需付這個2%的兩邊佣金。因此，一旦被撻訂，朋友損失總數近廿萬元。

而一旦撻訂，之前安排了的迷你倉與租借地方，可能也付了訂金，加起來一來一回，損失可達20萬元以上，隨時是換輛新車的價錢。這風險惟有歸咎於兩間物業成交日期太接近了，祝朋友一切順利，有相關經驗的讀者也不妨到小弟Blog內交流。

作者：止凡

出身工程界的七十後「食息達人」，熱衷價值投資，年收股息逾6位數。實戰經驗有血有肉，博客「取之有道」總點擊過百萬，已出版3本投資著作。以追求財務自由為目標，認為投資好像功夫，門派雖多，宗旨得一個，就是價值。（網誌︰cpleung826.blogspot.com）（本欄隔周刊出）