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【精明理財】按揭醫生King Sir 解置業奇難雜症

按揭醫生King Sir 解置業奇難雜症

香港樓價高企,大部分人買樓都會向銀行借入按揭貸款,上會是買樓的重要一步,本刊主辦的「實戰樓市深度課程系列」講座,第二炮請來King Sir主講「按揭啟示錄」。

買樓上車是不少年輕人的頭號目標,儲置業首期難,原來儲夠錢下置業決定更難。香港按揭轉介董事總經理、資深物業投資者葉景強(King Sir)日前為iM主講樓市及按揭講座,當日參加讀者各有置業奇難雜症,從置業地段、物業質素,到按揭上會,問題層出不窮,會不會也是你的置業疑難?

樓市Q&A

■今輪樓市升幅何時完結?

樓市今年上半年經歷短暫調整,樓價指數近月持續上升,究竟樓價走勢何去何從?King Sir估計樓市有機會再爆冷,「年頭邊個估到英國會脫歐?又點知特朗普會否爆冷呢?」他指,現時是市況是預測不到的,只能利用眼前資訊,「買樓都預了蝕兩成,但有兩件事可以確認是息口升不到及樓市供應有限」,加上現時海外不少福利主義政客上場,歐洲國家不斷量化寬鬆和印鈔,「無樓是好大獲,銀紙就好似廁紙一樣不值錢,只有磚頭先最保值」。

■買一手樓定二手樓?

King Sir建議,沒有首期就買一手樓,有首期會選擇二手樓。旺角西洋菜街的二手樓呎價1.2萬元,將軍澳新樓也是每呎1.2萬元。原因是樓價有兩種價值:地價和物業本來的價值,地價會隨全個城市的經濟好壞和通脹而升跌,所以全港最高地價屬中環。旺角地價也相當值錢,「原因是因為旺,而且是無可取締,西洋菜街、亞皆老街等,無第二個單位(增加供應);相反將軍澳大把地,(觀塘區)安達臣又話起8,000個單位。」此外物業會折舊,「(如旺角)地價會一路上,(但舊樓)樓價會一路跌,點解有人話將軍澳呎價只是值3,000至4,000元,回到10年前?因為真係只係值這個價。」

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■ 市面上還有400萬元樓盤嗎?揀灣仔定筲箕灣?

King Sir笑言,「問問題個個一定冇落過區睇樓,每一區買一層都買到手軟。」400萬元以下的樓盤,長沙灣、旺角等地區比比皆是,即使是灣仔也找得到,當然面積只有200平方呎。至於讀者想在灣仔與筲箕灣之間選擇,King Sir認為,灣仔空置率較高,未來將有港鐵北港島線和沙中線通車,長遠來講前景較好;反觀筲箕灣未來沒有太大變化,但呎價就較灣仔低,同樣價錢可以多買幾十呎。

按揭Q&A

■ 無首期又過不到壓力測試,加按家人物業有風險嗎?

King Sir笑言:「風險不在於你身上,有都是你家人有風險而已。」他希望該讀者先弄清楚需要和想要,「是否一定要加按?是否一定要有自己的物業?」他續說,其實加按風險並沒想像中大,因為監管機構所限,現時銀行不能過度借貸,「唯一的風險在於自己供唔供到,會唔會被銀行Call loan(要求借款人提早還款)呢?」

■ 拿着60萬,按揭造八成定九成?

「我覺得你應該做八成半。」說罷即引起全場哄堂大笑,King Sir解釋,「九成的按揭保險費較貴,八成會平d,如果你60萬元全部做首期,你個袋會無晒錢。咁你比人『炒魷魚』咁點呢?你應該袋返十餘萬係袋,萬一有甚麼風吹草動,用這十餘萬,每個月供返落去,唔會被銀行Call loan,投資或買層樓自用,盡量唔好影響生活。」讀者又問應否用一半錢去投資回報6至7厘的股票。King Sir認為,投資回報6至7厘是相當高風險,一般都是3至4厘,他提醒大家投資和自住也不宜「去到盡」。

■ 現年50歲,持有值600萬元舊工廈單位,加按套現300萬元可行嗎?

「問題不是在於50歲,而是借不到300萬。」King Sir指,視乎單位的質素,銀行最多對工廈、車位等做四成按揭,息口約2.25厘左右。他特別提醒買舖收租者,有很多舖位是「估唔足」的,「售價1,000萬元的舖位,銀行可能會估800萬元(四成按揭下只能借320萬元),其餘的680萬元就要自己搞掂。」

■買逾50年舊樓能否造按揭?

King Sir聽聞提問,笑稱:「咁得意,買50至60年的樓,係咪博收購?」他提醒讀者,50年樓齡的舊樓按揭較困難,息口也較貴,而年期也要短一些。

■ 若樓價350萬元,銀行估值僅270萬元怎辦?

「如果有呢種盤,千祈唔好買,就算上到會,都唔好買!」因銀行估價不足一定有原因,可能是十年八年無成交紀錄。

King Sir:「自己投資好少買估唔到價的樓,要買都會買估到實價,假設做不到九成按揭,爭80萬元就要Full pay,個人覺得不是投資應有的態度。」

「我有生之年 美息加不到3厘」

美國聯儲局12月加息預期不斷升溫,由於香港實施聯繫匯率制度,美國一旦加息,很多置業者擔心香港息口會否跟隨上升,增加供樓負擔。King Sir分析,香港不需要完全跟隨美國息口,以香港與美國的息口約2.25厘的差距,若有多資金結餘留在香港的話,香港就毋須跟隨加息。當然,King Sir亦覺得年尾加息機會大,「今年講美國點都會加一次息,講咁耐,冇理由今次咁失威唔加息,下年加唔加到息就要睇邊個上場,但無論特朗普(Donald Trump) 或者希拉莉(Hiliary Clinton)上場都未必加到息。」

通脹美債成加息關鍵

King Sir回顧美國息口走勢,原來1980年代初石油危機時,美息曾高至23厘息,以壓制通脹,此後息口走勢其實一路向下。自2008年金融海嘯,美國連續減息10次,息口更低在0至0.25厘,並維持至今。他從35年加息走勢分析,息口一路偏向下行,加上現在美國國債的發債量是開國200年來總和的一半數量,美國只有兩種可能性「瘋狂」加息:美國通脹不可收拾和美債爆煲,King Sir揚言:「我敢說,在我有生之年,40年內,美國唔會加到3厘息。」

「其實加息最傷是那些等待息口會有一日大跌,有錢但不去買樓的朋友和在2010至12年間買樓的朋友。」他有朋友2011年以1.2萬至1.3萬元呎價放售西半山寶翠園,但現在已經升至2萬元呎,連同蝕租和升幅,King Sir估計這個單位蝕起碼2,000萬元。

撰文:鄒潔儀