【精明理財】港漂變業主 開班授上車心法

今期主角「樓市小將」蔣一洪（Lucy），當年受一個跨國培訓集團的買樓課程影響，令她由港漂變成業主，過程中她發現買樓非一般港人想像那麼遙遠，遂決定將課程引入香港，由目標、能力、心態至實戰技巧，逐步改變港人「上車難」的想法。

蔣一洪叫自己做「樓市小將」，原因是作為一個物業投資導師，她年紀的確小，今年只得30歲。另一原因是她投資的年資也不算長，僅得3年。但就在這短短3年間，她以個人及合資公司的名義等買賣過13項物業，現時手上仍持住宅、寫字樓及海外單位共10個，其中個人資產總值超過1,600萬元。

大馬報讀課程繼而實戰

這個湖北女孩，10年前從上海來港讀書，本科、碩士唸的都與工程有關，但畢業一刻突然醒覺「喜歡對人多過對機器」，於是便跑到公私營機構及NGO打工。直至4年前，一個突如奇來的想法閃現：「雖然份工很有意義，但有時都會想，有無機會自己做生意呢？」

適逢其時她透過朋友認識了跨國培訓集團Freemen的增值課程，專門教授創業、生意營運及投資物業等，Lucy貪得意報了一課，結果被其 「Empowerment」的概念所吸引，透過投資提升解難能力，後來更飛往馬來西亞參加另一個投資課程。「3天的課程，主要教我們一個No money down的投資物業方法，由做Reserach教起，一路到揀樓、講價，計算收益成本以及再投資。」

2012年底回港後，Lucy和同學們在老師的越洋指導下，開始「落區」實戰搵樓，結果翌年3月，她率先與友人合資買下一個200多萬元、300多平方呎的單位，其後兩個月內，另外兩位同學也榮升業主，尋得的筍盤都低於市價逾一成。「一個人買到就是好彩，咁多人買到就不是巧合，即係呢套買樓攻略是Work的。由那時起，我就好想同人分享呢個投資法。」其後兩年，Lucy一直以同一理論投資物業，即使面對額外印花稅，只要計好數一樣照出貨入貨。賺到第一桶金後，慢慢將投資版圖擴至寫字樓及海外樓。

另一方面，她在2014年成立了培訓公司，將在馬來西亞學回來的一套投資法引入香港，並因應本地實況設計出為期3個月的投資實戰課程，當中包括定期講學及市況分析，也有導師跟進揀樓、議價及買樓等流程。

父母探望燃起買樓決心

10年前從上海來港的Lucy，坦言從沒想過有天會在香港當上業主，更沒想過因緣際會在港開展了一門與「樓」有關的事業。第一次想到買樓，是因為父母來探親。

「畢業後無Hall住，我與朋友租了個佐敦200呎單位同住。房間連兩米床都容不下，搵來搵去最後在宜家買了張梳化床，攤開剛好1.8米。爸媽來探我，看到這樣的環境都呆了眼。那是我人生第一次想到買樓：如果自己有一個大少少的地方就好了！」後來幾經波折終成業主，她說當時感受很深：「一件全香港都覺得很難的事，原來只要你肯做，總會有辦法做到。」

給準業主的三堂課

【心態課】

Lucy說，3天課程中，需專開闢一個時段處理學員在買樓的心態問題及謬誤。解決了，無論上堂還是買樓也事半功倍。

謬誤1：一世只買一層樓？

年輕人覺得上車難，因為他們往往覺得自己一世人只會買一層樓，所以要求面積要大、地點交通要好，最好有會所……。這些樓動輒要六七百萬，首期已經很難儲。扭轉心態的第一步，是告訴他：「你呢世人一定唔只買一層樓。你現時好難一步登天去到Dream House，但你可以透過換樓、增加資產去達到目標。」接受了，他們就會將要求降低，銀碼低至200至300萬的樓，最高可做到九成按揭，首期只是二三十 萬，距離近得多。

謬誤2：升唔買跌又唔敢買

升市多年，大家上不到車；現在樓市開始跌，大家又怕繼續跌，說再跌些先入。我會問：升又唔買、跌又唔買，到底幾時先買？論經驗，我認為最好跌市入貨，因為找到筍盤的機會大很多。問題是你沒經驗沒訓練，即使有筍盤你都不敢下注，所以如何踏出第一步是重要的。

謬誤3：一屋萬能Key

很多人買一層樓想滿足所有願望，想能力負擔到、有升值潛力、可以賺租，必要時還可自住……但事實上沒這回事，所以每買一層樓只可選定一個目標，然後朝着目標進發。買樓投資，最主要按回報、利潤下決定，若還要兼顧他日能不能自住、方不方便，就會壞大事。換句話說，若自住的話，只要能力許可、住得舒服便可下決定了。

【準備課】

Step 1：了解基本資料

清楚自己可付多少首期、每月供款能力及通過壓力測試的所需收入、認識不同銀行的按揭計劃及相關息口、翻查信貸紀錄等。Lucy表示，上述大部分資料也可從網上直接找到答案或查詢途徑。若已有心儀的地區或樓盤，可嘗試到地產舖逛逛，認識附近地產經紀，從中獲得更多資訊。

Step 2：定立搵樓目標

怎樣才稱得上穩陣盤？大家可按能力和風險承擔能力去定義，而Lucy的投資法則，是單位需低於市價20%，且有4厘租金回報。「當然這些盤不易找，但達到這兩點已是個很大的緩衝，跌少少不會輸入肉，可靠收租作緩衝，當捱過跌市，假設層樓回升10%，加起來已是30%，回籠的錢已是Double。」

Step 3：查找回報及市值

以目前議價空價較大的情況，搵樓應先聚焦租金回報。可先查出屋苑最近3個月的成租金額，然後再分別以業主、租客的身份向經紀查詢，甚至可以向大廈保安等打聽，從而得出一個約數。若以此數計出的回報已有4厘，即屬筍盤。

此外，亦應查清屋苑現時供應如何、一般放租需時多久，亦可於放工時間親身前往視察，了解居民質素及環境。

至於單位市值方面，可參考最近3個月的成交價，若屋苑成交少，則可參考附近同類型單位的成交價，另外再拿取3至5間不同銀行的估價，從中得出平均金額。

【實戰課】

Q：如何說服經紀幫你找到低於市價兩成的盤？

作為沒經驗的上車客，這要求仿似「不可能的任務」，甚至令人難以開口。首先也是要調節心態，他幫你買到樓他才有錢賺，所以不必覺得自己麻煩；其次是態度誠 懇，甚至道明自己是投資者，然後再清楚交代要求和預算，慢慢經紀知道你是「實客」，便會多加照顧。普遍經紀也不願意多花時間在人一些無稜兩可、「唔知想 點」的客人身上。當然，亦會有經紀認為找低水兩成的盤是「玩下」，若得不到回應，惟有找另一家。全港那麼多經紀，總有人可以做到你的要求。

Q：應選擇甚麼地區？

很多投資者也會看重地區發展潛力，例如新界西未來有港珠澳、啟德有大型基建等。不過穩健投資其實也有不同的着眼點，Lucy揀樓則不把未來因素放在第一位， 反而着重現在區內環境配套所帶來的租金回報，因此她會選擇一些發展較穩定的區份。「我較喜歡黃大仙，因為交通方便，而且公屋居屋分支家庭多，租盤需求比較 穩定，變相較安全。區內穩定中又有現祟山、鑽嶺等發展，算是慢慢地更新。新樓現時呎價兩萬元，代表旁邊8000蚊一呎的，仍有上漲空間。」

其次，她建議可多留意柴灣區，同樣該區資助房屋及分支定庭較多，加上大部分人也較喜歡住港島，租不起灣仔、北角的人，自然會流向東區。

跳出框框 買樓非難事

Lucy 表示，現時公司每月會舉辦最少一次講座形式的簡介會，向參加者講解樓市近況及基本買樓知識，每次吸引約四五十人到場。至於較正規的3天課程及3個月實戰課程，至今已開辦了4次，每次人數分別約為50人及25人。至於學員完成課程後，最終是否真能完成上車夢，她謂同學表現頗參差：「每次開班也有近半數人未能 完成課程，而留到最尾的，八成也可在3個月內買得心儀筍盤。」

樓市相隔多年再現跌勢，不少人也認為是次機不可失，故Lucy預計報讀課程人數會上升。「教書後，發覺身邊多了好多朋友，做生意、事業甚至做人都有些突破。有時就只係差一種心態，開始時覺得無可能無希望，但跳出框框之後，人生就唔同晒。慢慢地，買樓變成好小事，甚至只係工具，我的課程當然希望大家上到車，但更希望他們可透過這件事重新了解自己，找出更多可能性，令自己變得更好。」

撰文：郭麗安