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【精明理財】隔山買平樓系列5﹕30萬做業主 福岡成日樓新貴

【精明理財】隔山買平樓系列5﹕30萬做業主 福岡成日樓新貴

30萬元可以做甚麼?在香港買樓也不夠付首期,卻足夠在日本九州福岡市中心、一炮過付足樓價做業主。港人海外買樓熱潮持續,日本樓是熱門選擇之一,日圓匯價近月低走,即使近日每百日圓兌港元由「6.2算」重返「6.5算」,仍相當於匯價高峰時期的六五折。不過置業頭號目標的東京、大阪近兩年間樓價上升約一成,港人至愛的200平方呎「上車盤」入場費已升至接近100萬元。彈藥不多又想做業主,有香港年輕人轉投九州首府福岡。福岡市中心的住宅單位入場費低至30萬元,扣除管理雜費的回報率仍有7厘,在香港股市樓市風雨飄搖之際,7厘回報可謂極之吸引。

26歲哈日族 福岡30萬上車

自2013年初起,香港掀起一股買日本樓的熱潮,今年26歲的郭感恩(Alvin)也被日本樓動輒達7厘的高回報吸引,去年7月在九州福岡以約35萬港元購入了一幢30年樓齡、面積約200多平方呎的單位,扣除管理雜費後的租金回報達7厘,「日本樓成本低,回報高,現在要找7厘回報的投資已經很難!」

租金回報比東京較高

Alvin熱愛日本,幾乎已遊遍整個日本,他下投資決定前,已詳細比較東京及大阪,認為福岡最大優點是樓價低廉,市中心博多區的200平方呎小單位30萬元已有交易,即使是投身工作數年的Alvin也負擔得起,可「一炮過」支付。

加上入場銀碼細,他相信即使日圓匯價跌或當地樓價下跌數個百分比,損失亦有限。此外,福岡較東京、大阪更遠離福島核電站,甚少發生嚴重地震,也是選擇福岡的原因。

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Alvin所買的物業位處福岡市黃金地段、鄰近車站,購入時已有一名打工仔租客。

記者從日本物業中介及房地產網站,找尋了一些福崗及東京的上車盤比較。例如福岡市中心博多區的「美野島2丁目」一個連租約的186平方呎單位,叫價僅450萬日圓、折合約29萬港元便可成為業主,未計管理雜費的租金回報有9.3厘。另「博多區博多站前4丁目」一個211平方呎單位,連租約以34萬港元放售,未計雜費有11.09厘回報率。

相反,東京市中心區域,細單位入場費最近已升至近100萬元,如一個位於新宿的220平方呎空置單位,索價約99萬港元。另一個在澀谷區、181平方呎連租約的單位,亦要約96萬港元,未計雜費的租金回報約6.3厘。

Alvin去年成為福岡業主後,也打算再下一城,在東京購入單位在遊日時自住。雖然早前曾有日本旅遊達人在電視節目中,提議港人買入日本單位後短期出租,然後每年暑假可騰出單位自住,但Alvin留意到,日本奉行「借地借家法」,租客如不同意搬走或加租,業主是無法拒絕,因此業主想短租後收回自住,未必做得到。

投資篇 福岡地位與廣州相近

JP Housing日本不動產社長李翰斌從事日本物業中介服務3年,他發現香港的年輕買家多選擇福岡,因入場費低至30多萬港元,扣除管理雜費回報仍有7厘,有年輕顧客會多人夾份投資。他指福岡是日本南部的中心,若大家不熟悉福岡的地位,可將東京及大阪類比為中國的北京及上海,福岡的地位則與廣州相近。不少九州地區的人湧到福岡打工、當地又鄰近韓國釜山有韓國留學生,讓福岡租務市場有一定需求。

不過,李翰斌指客戶中仍有超過六成都是選擇東京,買家都相信東京物業較保值,但東京樓價在過去一年約升一成,最平的上車盤也要70萬、80萬港元。若彈藥不多,可退而求其次,選擇鄰近東京的橫濱,他說橫濱位處海邊、環境較寧靜,乘鐵路往東京轉車大站的品川只需20多分鐘,故橫濱住宅受不少東京打工仔歡迎。現時橫濱的200平方呎小單位,價值約30萬至40萬港元,扣除管理雜費也有6、7厘回報。

自用篇 涂謹申買東京新宿度假

立法會議員涂謹申今年5月成為日本樓業主,以數十萬港元買入東京新宿的一個200多平方呎一房一廳單位,但他並不是投資出租,而是買入作度假用,節省遊日的酒店費。他早前到日本收樓之餘,更趁暑假一家大小在東京住了10天。

他喜歡這個新置單位的位置,位於繁華的新宿區內,步行往鄰近車站約數分鐘,最讓他驚喜是距離羽田機場只需35分鐘車程。以現時廉價航空機票之便宜,周末隨時可以來個3、4日的日本遊。「我已經在單位準備好冬夏季的衣物,洗衣機、雪櫃、爐頭等已齊備。」閒時亦可借給到日本玩的朋友住,「做我的朋友就最開心!」

管理方面,他早已預繳單位的水電煤雜費,而購入單位的代理公司也有物業代管服務,管理及維修費每月約1,000元。問涂謹申會不會多買一個單位收租,他笑說:「買公用股收息有幾厘更好!」因投資要顧慮樓價升跌、稅項雜費等。

日本置業小貼士

留意管理支出多

成為業主後,每年需支付「固都稅」:即固定資產稅(估值約1.4%)及都市計劃稅(估值約0.3%)。

每月需要支付管理費、修繕費,價錢每棟物業不同。

業主也有機會需支付「運營協力金」,類似香港的業主立案法團費用。

須付日常單位的維修費用,如冷氣維修、換燈泡等。

花旗免海外匯款費

租客把租金轉帳給物業管理公司,也被銀行收取手續費,蠶食租金。

從日本銀行匯款到香港,很多銀行也收取海外匯款手續費。Alvin發現,花旗銀行現正豁免此費用,從日本花旗匯到香港花旗無需手續費。

細額物業不可按揭

日圓匯價早前持續下跌,至近期才稍見回升,但不少分析認為日圓中長綫仍會下跌 。

樓齡30年內也抗震

日本樓宇的新抗震標準於1981年實施,1983年後落成的樓宇可抵禦7級以下的地震。

福岡市郊空置多

福岡市內以博多及天神兩車站附近最興旺,市郊物業空置率較高。

 

撰文:葉卓偉