【置業安居】「鬼域」從何來？（曾淵滄）

近日到內蒙古，行程中也包括鄂爾多斯市。過去，曾經有多家香港傳媒圖文並茂地報道鄂爾多斯的「鬼域」。所謂「鬼域」，即十室九空的樓房及大量的爛尾樓。

鄂爾多斯為甚麼會變成「鬼域」？傳媒有多種不同的分析及評論，多數人認為內蒙古地廣人稀，根本找不到足夠的人居住於鄂爾多斯大量興建的新樓房；有人認為問題出於煤價，數年前煤價高漲時，鄂爾多斯作為全中國煤產量名列第一的城市，有大量的煤老闆支匯樓價。如今煤價低迷，煤老闆破了產，曾經大手買樓、炒樓的煤老闆急着賣樓還債，人人想賣樓，樓價下跌，自然更沒有人敢買樓。

高息貸款 市民連鎖破產

上述分析自然有道理。不過，我認為最重要的原因應該是，非常高息的民間集資行動。

鄂爾多斯盛產煤，造就了許多煤老闆。但是，他們許多都出身貧窮，哪來資金開發煤礦？從銀行貸款不易，於是出現了大量利率很高的民間借貸活動。不過，煤價高時，開採煤礦的利潤相當豐厚，一轉眼，投資的回報數以倍計，如此高回報的煤礦開採活動，自然也有能力償還數十厘的借貸利息。

A股暴瀉 造就股市「鬼域」

煤老闆發財之後，土豪的本質使他們大肆炒樓，當房地產開發商。適逢2004年，鄂爾多斯市政府打算建設新的城市中心區—康巴什新區；開發新地區，自然會推出大量土地拍賣，新區原本的規劃是可以居住30萬人口，地賣了、樓建了，可是，煤價下跌，煤老闆該如何償還如此高利率的貸款？煤老闆破產，借錢給煤老闆的小市民於是也破產了，那誰來買樓？鄂爾多斯的樓市便崩盤了。

這種情況與近日A股崩盤也很相似，近日A股大跌的理由就是中央出手打壓場外配資。 何謂場外配資？那正正就是民間的高息貸款，從2014年11月滬港通開通之後，A股股價猛漲，於是股民為了擴大自己的投資能力，以高槓桿的手法買股，只需拿出1千多元便能得到1萬元的股票，餘額是借來的，向誰借？又是民間資金。

多年前，溫州炒樓團聞名全中國，拆穿了就是溫州人首先發明這種民間高息借貸的地下銀行。如今，溫州炒樓團崩潰了，鄂爾多斯樓市崩盤了，全國股市也崩盤了。幸好，股市是全國性的，崩盤後，中央只好出手救市。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。