【置業安居】一手樓開價啟示（曾淵滄）

過去一個多月，香港股市異常波動，在股市大跌期間，地產發展商也幾乎全部停止推出新樓盤。到近日看到股市有所回彈，傳媒就發出地產發展商可能在8月推出新樓盤應市。不過，在新樓盤推出之前，股市再度反覆，新樓盤會不會依期推出，可能與股市的現狀有一定關係，股市或多或少影響新盤的銷售與作價。

二手樓價相對穩定

除了私人地產商之外，近日市建局亦打算推出資助房屋「煥然一居」。這是很少見的現象，長期以來，市建局以高價收購舊樓，成本極高，一向在銷售時以市價出售，更何況市建局的重建計劃一般都與私人地產商合作。

市建局作為公營機構，可以不追求利潤，但私營地產商不可能，相信這個市建局推出的資助房屋必然會很受歡迎。市建局的房屋，建築用料水平也一定比重建公營房屋的房委會、房協高，適合收入不高的上車一族。因此，市建局推出資助房屋，會影響私人地產商新樓盤的銷售。

二手樓價在過去4個月已相對穩定，今年4月9日，中原城市領先指數創新高，報142.36點，6月26日為141.87點，微微下降，一場不大不小的股災的確影響了樓市。當然，隨着股市出現反彈，中原城市領先指數也就再創新高，7月24日公布的數字為143.32點。不過，也只比近4個月前高0.6%，如此 低的升幅也可以說只是統計誤差，簡單的說，過去4個月，中原城市指數徘徊於141點至143點之間。

股市波動新盤停推

二手樓樓價整定，起因於缺乏一手樓開價的啟示與影響。一手樓開價如果高於二手樓，同時又能暢銷的話，二手樓業主在叫價時就會開得高，在討價還價時也較強硬，一手樓開價如果與二手樓價相同，或者低於二手樓價，則二手樓價必然下跌。買家會覺得，同樣的樓價，一手樓會比二手樓更有吸引力，至少，新樓比舊樓強。

地產商自然明白這個道理，因此開價時一定設法開出一個比附近同等水平的二手樓高的價格，只是地產商一次過要賣掉大量的單位，如果價格沒有吸引力，售樓速度慢，就會影響地產商的財務計劃與資金周轉。

因此近幾個星期股市波動，地產商集體停止推新盤，觀望股市的動向，地產商不開新盤，又影響了二手樓盤，使其失去指標性，於是中原城市領先指數橫行了近4個月，如果本月有新樓盤供應市場，也許能使二手樓價出現突破。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。