【置業安居】懷念九成按揭的年代（曾淵滄）

近來香港樓房二按、三按甚至四按的現象成了傳媒焦點，有人將之形容為當年引發國際金融風暴的美國次按危機，也有人將二按、三按、四按形容為洪水猛獸。

上個世紀很長的一段時間，香港買樓借九成按揭是很正常的事，新加坡更誇張，買樓可以借十一成，即可以借樓價的110%，買樓100萬元，借110萬元，銀行說：其中90萬元是買樓按揭。另外20萬元是借給買樓者當裝修費。

很有趣，那個年代，甚麼問題也沒有，也從來沒有人質疑，如此高借貸比率會否對銀行系統造成風險？可見今日金融管理局以避免銀行系統風險增加為由，限制銀行按揭借貸的比率，只是一個藉口。

真正目的是協助政府打壓樓價，使部分想買樓者因為拿不出30%首期付款，而打消買樓念頭。銀行限制七成按揭造就了財務公司的生意，電視上天天有財務公司的物業貸款廣告，二按、三按、四按由此而生。

樓價一升馬上加按

上個世紀六四事件後，香港人爭着移民，樓價跌，於是1990年就是筆者第一次在香港買樓的時刻。當時按揭比例是九成，筆者當然也「借到盡」，沒多久，港英政府推出「玫瑰園計劃」，大搞基建，香港經濟逐漸穩定，再加上高通脹，樓價也快速飛漲。

樓價漲了，筆者馬上加按，再借一筆錢投資，再買樓，筆者是加按，不是二按，加按是向同一家銀行申請，加按的理由是樓價升了，依照九成按揭的原則再借多一些錢，舉個例子，100萬元的樓價，第一次借90萬元，已付10萬元，很快地，樓價升至200萬元，因此可以再借90萬元，割借出來的90萬元，理論上可以再買900萬元的樓。

換言之，10萬元的本金，持有的物業資產值可達1,100萬元。當然負債額也高達990萬元，淨資產是110萬元，其中10萬元是本金，而100萬元是第一間樓房升值所得。

留錢旁身不會用盡

錢，筆者是借盡，但不會用盡，借了錢部分存在銀行，部分再買樓，理由是買樓持貨，靠收租來分期付款，必須假設有時房屋沒人租時，身邊必須有錢每月還分期付款，只要每月準時通過銀行自動轉帳作分期付款，就算樓價下跌，一般情況下，銀行也不會要求客戶提早還錢。

是的，在那個年代，如果你眼光準、夠膽識，的確可以在很短的時間之內，使你的身家急漲百倍。如今俱往矣！美好的年代已過去了，今日的年輕人要為三成樓價的首期付款而煩惱，據說不少上車客的首期付款是來自父母親。

 

 

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。