【置業安居】探討政府覓地建屋之道 （曾淵滄）

我們經常在新聞中得到一個信息，即香港特區政府在尋找土地興建房屋時遇上重重阻力，比方說，香港法院禁止特區政府在維港填海，比方說，當特區政府準備開發 東北古洞地區時，每一次的公開諮詢會都變成示威行動，諮詢會無法進行，反對開發古洞地區的人，他們理直氣壯地要求政府先收回古洞旁邊的高爾球俱樂部以興建 房屋才談開發古洞。

發展新區政治壓力大

過去，高鐵工程經過一個稱為菜園村的地方，特區政府用了九牛二虎之力才成功搬移菜園村的居民，要開發一個全新的衛星鎮如古洞，如元朗洪水橋，如大嶼山欣澳、東涌……要遷拆的林木肯定更多。反對的力量也一定更大，面對重重的反對力量，特區政府從甚麼地方提供新的土地呢？為甚麼土地招標一個接一個的推出，似乎供應一點也沒有問題。

今天，我們不妨研究一下目前特區政府尋找土地的途徑，並預測未來不同地區土地供應的多寡。

新的發展區面對的政治壓力很強，很可能，本屆政府任滿之時，東北古洞、元朗洪水橋、大嶼山東涌的新發展區的土地仍未能推出市場。換言之，特區政府目前所能做的就是利用現有，政府能控制的土地、想辦法變出、增加新供應。

兩方法增加土地供應

首先，特區政府的方法是設法提高現有可以興建房屋的土地的高度、密度，舉個例子，舊啟德機場有很大片的土地可供發展，但是，多年前特區政府在規劃啟德土地的應用時，香港正處於房地產市場崩潰期，很自然的，當時的城市規劃師就建議降低啟德舊機場的人口密度，不希望提供太多房屋而影響了樓價。

因此，當時的設計，啟德是個低密度的住宅區，實際上，當時的規劃也引來一起反對的聲音。因為低密度的發展意味着啟德將出現一些超豪華的海景別墅，只供富豪享受。現在，啟德的規劃看來會出現巨大的改變，大大地提升樓房建設的密度，估計入住的人口也會大幅提高。啟德至今仍然有大片空地，同一片土地，只要提高地積比，整體可供居住的面積就會大量增加，啟德位於九龍市區，將來又有地鐵站，潛在的供應量會非常大。

另一些巨大的土地供應是，收回一些多年前預定做其他用途，但是沒有用到的土地，這些土地非常多，只是過去政府部門各自為政，沒人理，近年來，我們發現發展局已很積極地努力「回收」這類土地，準備用來興建住宅。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。