【置業安居】樓市供應增？ (曾淵滄)

上周三（22日），財政司司長陳茂波宣布本屆政府最後一份財政預算案，本屆政府任期到6月30日止。不過，財政預算案一經立法會通過，就會跨越政權交接而繼續推行至2018年3月30日，除非有重大事件發生，否則新一屆政府的首九個月的收入與開支依然會依照日前宣布的預算案推行。

2016/2017年度的財政預算出現了巨額的盈餘，金額估計是928億元，使到香港特區政府的財政儲備高達9,357億元，為甚麼有如此巨額的收入？賣地收入較原來的預算多了508億元，增加76%印花稅也比原來的預算多80億元，即16%。

賣地收入推動儲備升

由上述數據可見， 香港特區政府的收入很大程度來自賣地，2017/2018年度賣地收入預期1,010億元也是相當的保守估計，因為土地供應再增加了，2017/2018年度特區政府將推出25幅土地招標，可興建1.9萬個單位，再加上地鐵上蓋物業的發展，總供應量高達3.2萬個單位，如果再加上目前已經在興建而仍未售出的單位約9.4萬個單位，總數可以高達12.6萬個單位，這個數字還沒有考慮到地產商補地價將農地變成住宅地的新供應。

因此，大家的確要明白，現時樓市供應是大大增加了，目前大家仍未感覺到，是因為目前推出市場銷售的樓盤是3年前、4年前供應的土地，當年的供應量與目前及未來一年比較，少得多。

2017/2018年度供應的土地，是本屆政府任內最多的，尋找土地需時，同時也得面對巨大的政治反對壓力，陳茂波在當財政司司長之前正好是發展局局長，經過數年的努力終於推出本屆政府任內最多的土地供應。

料3年後租金或下調

一般上，土地從招標到出售樓花，需時3年，到入伙則需時5年，因此，2017年推出的土地將在2020年以樓花形式推出市場，2022年入伙，這也等於說，2020年開始，樓價會面對樓花供應大量增加的壓力，2022年，租金會面對房屋大量入伙的壓力。

當然，對許多人來說，2020年或2022年是很遙遠的事。目前一手樓依然熱賣，理由之一是目前樓花及現樓供應依然不多，理由之二是目前股市火熱，過去筆者多次強調，樓價走勢很大程度受股市影響，2013年及2015年樓市的調整都是在股市大調整之後兩三個月內發生的，2014年及2016年樓市的復甦，也是股市見底回升之後出現的。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。