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【置業安居】無懼息魔 港樓仍未見頂 (曾淵滄)

美國聯儲局終於決定加息0.25厘,議息前市場預期加息的機會已達到100%,因此,加息一點也不意外,是市場早已意料之事,也因此,加息後美股急升,美元滙率也急跌,沽空美股者趁好消息平倉,持美元好倉者也趁好消息平倉。

加息無礙樓價升勢

另一個促成美股上升、美元貶值的動力,是美國聯儲局於議息會議後說維持今年加息3次的預測,數天之前,市場已經把今年加息的次數預期由原本的3次修改為4次,現在,聯儲局再還原回3次,總算降低了加息的壓力。

理論上,加息對樓價不利,不過,2015年12月及去年12月加息之後,香港樓價沒有跌,理由是兩次加息之後,按揭利率依然處於很低的水平,一般上,按揭利率是1.3厘再加銀行同業拆息利率,2015年12月加息之前是0.1厘,加了兩次息,是0.6厘加1.3厘是1.9厘,債樓價力不高,更何況供樓者必須通過金管局的壓力測試,才能從銀行借到錢,所謂壓力測試就是假設銀行加息之後,借錢者是否仍有能力供樓,因此,加兩次息基本上不會影響供樓者供樓的能力。

股市預示樓市走勢

從2003年至今日,香港樓市出現過3次調整,第一次是2008年的金融海嘯,第二次是2013年美國聯儲局說要退出QE及加息時,第三次是2015年股市「大時代」泡沫爆破後,值得留意的是,三次調整的真正原因都是因為股市大幅下跌。2008年金融海嘯、2013年及2015年股市的調整幅度均遠大於樓市。而且,更值得留意是,股市往往先爆煲,然後才輪到樓市下跌。

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目前,美股正處於歷來高位之處,港股基本上也算處於牛市。這個牛市從去年年初開始至今,而樓市也是在去年3月時見底回升並再創新高,因此,與其預測樓市走向,不如先預測股市走向。事實證明,從2003年至今的3次調整,都是因為股市崩盤而引起的,若然股市繼續興旺,樓市也應該繼續在高位徘徊,加息所能產生的壓力不大。

實際上,加息不但影響樓價也影響股價,不過觀察過去數十年的歷史,加息初期股市往往是上升的,因為加息初期一定是由經濟復甦所帶動的,然後慢慢的加息,一直加到某一刻,投資者感到息口的壓力的確很重,股市才突然崩盤,或者說,股市不斷的上升,上升到變成大泡沫而泡沫爆破也是遲早的事。

現在,美國聯儲局加息而美國股市上升,已經可以預告,現階段香港樓市依然未見頂。

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。