【置業安居】眾說紛紜新辣招 (曾淵滄)

近日，市場鬧哄哄的，出現許多傳言，大部分圍繞政府將推出新的打壓房地產價格措施。特首梁振英上台之後，他清楚知道在任內，房屋供應不可能大量增加，政府從尋找土地，再加上規劃、研究，然後推出土地招標到房屋落成，最少需要7年時間，但特首任期只有5年。

因此梁振英打壓房價的方法，主力是進行「需求管理」；所謂「需求管理」就是壓抑買樓需求，任何人買樓3年內賣出，要交特別印花稅（SSD），非香港永久居民買樓要交買家印花稅（BSD），再加上劃一15%的印花稅。

市場猜測堵首置漏洞

每一次推出新的措施，都有效地壓住房價一陣子。但是，因為供應始終跟不上，再加上近一段日子有人發現可以利用首次置業的名義一次過大量買樓，於是，需求沒有減少，樓價也就一升再升。因此，市場就不斷傳出梁振英政府會在短期內再推出新的打壓需求的措施，其中最多人猜測的措施之一，是規定首次置業者只許購買一個單位的樓房；盡管是同一次購買，第二個單位就不算是首次置業，而是投資的物業，要交15%的印花稅。如此一來，利用首置名義一口氣買單位的需求就會被壓下來。

不過，以首次置業名義一口氣買下多個單位的人實際上不多，只是傳媒誇大了，傳媒認為這是一個漏洞，於是大事渲染。

雙倍差餉恐牽連甚廣

也有人猜測，政府會向持有第二、第三個物業的人徵收額外差餉，也許是雙倍差餉，目的是打壓買樓收租的需求。不過，這個方法也許會引起爭論，許多中產香港人，勞碌一生，最終退休時就是打算買樓收租，安享晚年，政府這麼做肯定會使到這一大批老人群起抗議。另外，也有一些人的租約列明差餉、管理費是由租客支付。因此，加差餉等於加租，也會引起租客抗議。

為甚麼近日會出現政府再度推出打壓樓價措施的傳言，原因是第五屆香港特區行政長官選舉已經結束，現在是準備交接期。因此，不少人猜測梁振英會在臨走前再出招，顯示自己打壓樓價的決心，如果樓價在新的打壓措施推出後下跌，更可以凸顯政府的能力。

實際上，世界上沒有壓不下的樓價，地產發展商、地產代理口口聲聲說樓價壓不下是錯誤的分析。看看內地，只要中央政府一聲令下，直接限制人們買房，房價馬上下跌，不准買樓比加印花稅有效得多，問題是政府有效壓下樓價又如何？樓價下跌，沒有人有興趣買樓，無樓一族的人依然那麼多，當年的「八萬五」的確令樓價大跌，但是有多少人有膽識，在樓價大跌時買樓？過去幾年，有些人甚至為賣掉自住的樓房而後悔。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。