【置業安居】豪宅要分真與假（曾淵滄）

地產商表示，近幾個星期沒有大型新樓盤推出，因此傳媒的報道就只有二手樓的買賣。二手樓中，細價樓依然是主角，呎價也屢創新高，不過，值得留意的是，最近有些在非豪宅區的「豪宅」的成交價依然遠遠低於1997年的價格，這包括深井及馬鞍山的「豪宅」。

此外，一些建於1957年之後的豪宅，不能比較，但亦有傳媒報道指有人在二手市場蝕賣，上水、古洞的獨立大屋就是例子。

上述幾個例子的共同點是：當年興建的時候，地產商的銷售手法是將這些樓盤包裝成豪宅，無論是外形設計、製修用料都盡善盡美，若不問該樓盤的坐落地點，的確是「豪宅」。但是，甚麼才是真正的豪宅呢？

高齡「豪宅」 位置差勁

真正的豪宅是：真正富豪們願意搬進去住的地方，真正的豪宅其周圍也一定是豪宅，豪宅之間比鄰相望，如果所謂的「豪宅」旁邊是一大片公屋、一大片細價樓，中等收入人士居住其中，如此豪宅就豪不起來。華麗的包裝經不起時間的考驗。

深井與馬鞍山的「豪宅」都興建於1997年樓價高峰期，地產china property商以超高價開售，再加上大量炒家入場炒作，於是價格就成了真正豪宅的價格，但畢竟深井與馬鞍山都不是豪宅區，只是很普通的中產階層居住的地方，從1997年至今，這些「豪宅」也成了18年樓齡的舊樓了。

在山頂、半山、深水灣等區的舊樓雖舊，土地卻很值錢，但是深井和馬鞍山的土地，只是很普通的中價土地，前者更屬交通不方便的地段，沒有地鐵可達，因此地價也比一般有地鐵服務的地段低。位於上水的洋房大屋更是一入伙就被傳媒視為鬼城的地方，根本就沒有多少人真的搬進去住，更不必說有富豪入住，理由是地點真的很差。

買家貪平 不如丁屋

當年的買家不乏炒家和投資者，他們既非富豪又為何會買入呢？原因是貪便宜，認為此類「豪宅」是比較廉價的別墅式有地大屋，皆因山頂、半山區的有地大屋售價都以億元計，於是就吸引了一批非富豪來買。

有人可能搬了進來，但是住了一段時間就感到交通不便，也發覺周圍的環境不吸引，四處仍然是丁屋、菜園、荒廢的土地、停車場……在偏遠的郊區住大宅，感覺上與住三層高的丁屋沒多大分別，一幢三層高的丁屋，實用面積有2,100平方呎，好好地裝修，也能像個豪華大宅。

 

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。