【置業安居】買樓收租仍然吸引？（曾淵滄）

特區政府推出最新一輪的「辣招」，主要目的是遏抑買樓收租的需求，理論上，如果買樓收租要交15%的印花稅，假設買樓收租的回報是3%，那麼，要收5年租才能回本，從這個角度來看，買樓收租並不划算。

多次加息樓價才穩

不過，買樓收租的人可能從另一個角度來衡量回報率，他們會把15%的印花稅計算入買樓的成本，即以樓價上漲15%來計算成本，即以115元的成本來賺取3元的回報，那麼，每年仍然有2.6厘的回報，增加的印花稅只是回報率少了0.4厘，對買樓收租的人來說，還是有吸引力的。

中原城市領先指數在新「辣招」推出後，的確沒有回落，繼續向上升。看來，要真正遏抑樓價，還得等美國再加多幾次息。當加息增加買樓收租者的按揭還款的成本，但租金受阻於租客收入沒增加的壓力下，買樓收租出現現金流的壓力，當業主無力供樓，唯一一條路就是賣掉物業。

收租回報接近按息

從2009年至今，買樓收租並沒有因為任何「辣招」而真的有所下降，理由就是超低利率使到買樓收租的人可以接受較低的租金回報。

如果買樓收租的回報率超過2厘，在過去很長的時間裏，供樓利率也只有2厘，甚至低過2厘的情況之下，仍然有人願意買樓收租，買樓收租者的如意算盤是：租客替自己供樓，如果供樓利率不上升，供樓成本不變，但是租金會上升，租金上升後，收租供樓仍有盈餘，可以提早清還按揭貸款，還清貸款之後，就是坐在那裏收租了。許許多多中產家庭就是如此這般地買樓收租，退休前還清按揭貸款，而過些安逸的退休生活。

2015年12月，美國聯儲局加息0.25厘，2016年12月，再加息0.25厘，香港的銀行沒有改變最優惠貸款利率，但是，目前大部分的供樓者皆採用銀行同業拆息（HIBOR）再加一些百分比，一般是1.7厘，為供樓利率的標準。美國一加息，銀行同業拆息也肯定上升，因此，目前供樓利率已經超過2厘，與租金差不多。

準備現金應付加息

新加入買樓收租行列的業主，自然得準備現金以應付將來利率再上升。不過，那些好幾年前已經買樓收租的業者，應該不會面對太大的壓力，因為租金上漲提高他們的還款能力。因此，因利率上升而無力還供樓分期付款的收租者，實際上不會太多，這也是為甚麼過去數十年的歷史經驗告訴我們，利率上升的初期，樓價不會下跌。

有理由相信，目前所有的買樓者，不論是買樓自住或是買樓收租，他們都很清楚地知道，未來的日子，利率是會上升。因此，他們也不可能完全沒有準備就買樓。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。