【置業安居】辣招難令樓價大跌 (曾淵滄)

香港政府突然宣布將原有的打壓樓市措施加辣，所有投資用的住宅物業的印花稅一律上升至15%，過往，香港住宅物業的印花稅是累進制，2,000萬元以上高價者付4.25%印花稅，加上雙倍印花稅也只是8.5%。而低價者，即不超過200萬元的物業只有1.5%，現在一律要交15%印花稅，對低價的物業而言，漲幅最大，一漲就是9倍。

中低價樓影響最大

近一段時間，地產商很踴躍地建超小面積住宅，大量面積不足200平方呎的住宅推出市場，這類住宅往往售價低於300萬元。目的就是想吸引拿不出巨額資金的人入市。以300萬元的物業為例。舊的印花稅再加上雙倍印花稅，也只是9萬元，現在則一口氣提升至45萬元。

受歡迎，不但受上車一族歡迎，也吸引投資者，理由是舊有累進制的稅率，再加上雙倍印花稅後，稅率依然溫和，現在一跳就跳到15%，打擊的確很大。

將軍澳一個大型樓盤首當其衝，原本超額認購許多倍，變成只能賣出所推出樓盤的七成，大量準買家失蹤了，另有一些地產商更直接封盤不賣，暫時觀察。

目前，最苦的應該是地產代理，買賣兩閒，買賣雙方都在觀望，看看樓價會跌多少，不可避免的，樓價肯定會跌。至少，大量投資客會停止買樓。也許，豪宅還會有一定的買家，理由是豪宅的舊印花稅也高達8.5%，與15%相差不足一倍，對買得起豪宅的人而言，問題不大。

金融混亂或不加息

筆者認為樓價會跌，但不會大幅下跌，過去每逢推出辣招，樓價跌幅都不大，時間也不長，理由是辣招不但打擊需求，也打擊二手樓的供給，二手樓業主知道，現在賣了樓，將來想買回來，就得支付15%的印花稅，除非樓價下跌15%以上，否則賣了樓就買不回來。

多少業主相信樓價會跌15%？缺少了二手供應，二手樓樓價不易下跌，只有個別等錢用的二手樓業主願意減價虧損出售。

對一手新樓盤而言，不同的地產商有不同的應對方法，有些地產商今年大量賣樓，賣樓成績早已達標，這些地產商會選擇暫時將未推出的樓盤收起來，未來半年，一手新樓供應也同樣會下降。

此外，另外兩個要考慮的因素當然是利率走勢，之前，市場認為12月會加息。但是特朗普（Donald Trump）已經勝出，成為美國下一任總統，特朗普的勝利造成一定的金融混亂，混亂可能帶來的是聯儲局採取觀望態度，暫時不加息。

 

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。