【股市新談】廣東自貿區地產概念可取嗎？ （彭偉新）

近日內地有關內房市場的消息的確不少，令到市鼓舞的消息包括人民銀行於4月12日突然大幅降準一個百份點，而恒大(3333)公佈3月份合約銷售同比增長達到30%，而且人民銀行上周公佈第一季度金融機構貸款統計顯示，一季度房地產貨款出現快速的增長。當中個人購房貸款同比增長達到17.6%，達到12.1萬億元人民幣，反映出內房銷售轉活，這些都是屬於利好內房市場的利好淡息。不過，內地房仍然不肯整體性的上升，其中原因相信包括1) 股市大好下，熱錢都轉投在股市上，令到不少的資金都未有在利好的消息下流返樓市之中；2) 三、四線城市的一手房庫存太高，令到樓市即使出現上升的趨勢，而內房發展商在憂慮反彈市只屬於短期現像下，都急於趁好價減磅，令到內房價無法大範圍上升。

理論上，房地產市場走勢除了是反映市場上剛需的因素外，最重要是反映當地居民對於未來經濟前景的看法，尤其是房屋在內地大多數的城市是流通性較低的，所以，內地居民一旦買入房地產項目，並進行了按揭的話，便要長期的承擔還款，所以中央的政策可能只會作一短暫的刺激。因此，內房股自今年年初第一次減息後，曾一有短暫的炒作後，之後整體走勢大致上又再轉為淡靜。而自從廣東自貿區於上周正式成立後，市場上便開始有一種的說法，指廣東省在自貿區的成立下，可以吸引大量的貿易進行，令到人口有明顯上升的機會，為區內房地產市場來「紅利」。

筆者相信，該炒作的原因的確令到不少的投資者雀躍，尤其是市場上雖然有不少的一及二線內房股出現較明顯的上升，但大部份的內房股仍然以反覆為主，因此，如果在自貿區概念下，能令到人材及資金流向自貿區的話，對於區內地內房市場有很正面的幫助。而在廣東自貿區的推出下，相信對以主業集中在廣東省的越秀地產(0123)，會出現很大的吸引力。尤其是該股在4月前的股價仍然是主要以貼近低位附近發展。而由年初至3月底的累計回報只有2.0%，相比同期的其他同級的內房股之表現明顯落後。因此，若果該概念真的能在市場上被認同的話，越秀地產的股價的確會有很大的上升空間。

不過，問題是廣東省的經濟自2008年金融海嘯後，在製造業轉移至其他省份及國家，令到廣東省的整體經濟增長轉為放慢，因此，在廣東省內的內房庫存在過去幾年內明顯的急速上升。其中，以常平及樟木頭等在上世紀90年代期間最暢銷的市場，反而成為了現時廣東省一手樓庫存最多的地區。因此，如果市場上要利用內地廣東自貿區的消息作為炒高廣東省一批內房股的藉口的話，筆者相信，其首要條件是常平及樟木頭等地區的庫存能在短期內全面被消化。否則，任憑市場如何去「亂吹」廣東自貿區概念，只要廣東省的內房銷售一出，相信估值便宜的越秀地產仍然會繼續便宜。因此，若果投資者真的是因為有傳媒吹捧自貿區概念而買越的秀的投資者，則要先行做好風險管理，因為筆者相信即使該股未必會出現明顯的下跌走勢，但也會出現短期的大幅波動。

 

 

京華山一研究部主管