【胡思胡想】中環的去外資化 (胡孟青)

希慎興業（00014）早前公布全年業績，當外界重點仍然糾纏於零售租金之際，其實不難發現，原來寫字樓租金市場更有賣點。全年計，該公司寫字樓新訂租金升幅達到25%，遠遠跑贏零售商舖新約租金的5%升幅。撇除租約屆滿等時效因素，希慎在業績公布中說明很重要的一點，就是來自內地的需求——股市互聯互通的帶動，中資金融機構支撐了整個中環及金融寫字樓的需求。

剛公布業績的太古地產（01972）亦不遑多讓，零售銷售市道不濟影響，商場租金收入下跌，反觀太古坊即使重建，香港寫字樓租金收入仍有升幅，其中太古廣場、太古城中心、港島東中心出租率達百分百，當中以金融業租戶佔比重最高，達26%。

業主愛中資租客

中資強攻中環已成氣候，愈來愈多原本紮根在中環的金融企業就因而被逐出中環。市場原則之下，租客價高者得，中資為求殺入中環，一副志在必得的心態，基本上是採取不還價，有時甚至主動加價。行業數據顯示，去年可供出租的中環商廈，43%已由中資拿下，佔比較之5年前多出一倍。據報，正正是因為中資的積極開價取態，個別歐洲大型投資銀行就算願意續租，都被業主下達逐客令而要向東移動。

對中環商廈大業主來說，在商言商，價高者得，是為必然。有行內人戲言，就算寫字樓單位呎租開價相同，外資及中資二揀一，業主都傾向選擇後者。原因很簡單，中資金融機構在港，目前僅處於開業階段，之後一定擴充，簽一個新租客，幾乎肯定稍後會再要求租用更多樓面。外資在擴充業務上不能獲業主加分，更重要是，基於要打好關係，為免得失中資客戶，業主的選擇權已等於無選擇權了。

中港市場融合，兩地市場互聯互通機制下，中資北水在現貨市場的交投已升至近一成，買港股成為了內地風氣，大勢難擋，內地中產及商端戶甚至索性在港開戶。純粹聽聞行內人說法，這些新增北水客戶，原意當然是在本港一線大型金融機構開戶，可是受制於嚴格監管要求，KYC（Know Your Client）認識客戶程序的複雜，令頗多內地資金開戶不成，而這個情況，就促成有需求就有供應之現象，引來新經營者加入經營投資顧問、資產管理等業務，根本是「中資服務中資」。

中環人變九龍人

打從ICC的落成，中環「去外資化」早就揭開序幕，現在形勢比人強，外資逐步淡出中環已經不是時間問題，而是正在加劇出現的社會話題。IFC二期是中資首選，其次是英資幾幢一線物業，以中資的進取，不久的短期之內，隨時高價一併拿下大廈命名權。以往，「中環人」就是對一線金融業人士的形容，恐怕不久將來，要改稱之為「九龍人」、「九龍灣人」、「鰂魚涌人」，甚至「觀塘人」了。

作者：胡孟青

獨立財經評論員，人稱青姐。從事金融業工作十餘載，先後於證券行、銀行等機構任職，近年自立門戶，以獨立身份論股市談投資，以觀點獨到、作風辛辣見稱。她對弱小散戶苦口婆心，對無良大戶卻口誅筆伐，亦為投資者所津津樂道。