【脫苦海講樓】 租金趨跌將拖累樓價（脫苦海）

差餉物業估價署每月公佈各種物業的售價與租金數據，最新公佈的是2016年1月的數據，顯示在2015年9月樓價和租金指數創新高後，已節節回落了四個月。售價指數由306.1下跌到278.7，跌幅有8.9%；租金指數則由180.5下跌到171.3，跌幅有5.1%。

 

雖然差餉物業估價署有兩個月的時差，但好處是有租金及物業回報指數，可以從不同角度去看到樓市過去的表現。從上面引述的資料看，由於樓價的跌幅大於租金，計算之下的物業租金回報率不跌反升，從數據上看，除B類單位（40-70平方米）沒有上升外，其他各類單位的租金回報均是上升。當中尤以A類單（40平方米以下）更由2.9%上升到3.1%，顯示細單位的樓價跌幅遠比租金為高。

 

就以同期的A類單位的數據看，樓價指數由338.2下跌到307.9，跌幅8.9%；而租金則由192.7下跌到185.6，只有3.7%跌幅。過去幾年由於細單位享有較寬鬆的按揭成數，樓價表現超出大、中型單位，不過自從所有700萬以下單劃一為六成按揭後，細單位的樓價明顯偏軟，可以視之為要還「政策債」。只不過租務市況並不直接受制於降低按揭成數，所謂「剛性需求」仍反映在租市，跌幅比樓價少，於是租金回報上升。

 

雖然美國加息一次之後尚未有進一步上升，但若果市場出現資金上升的理性預期，將會令到投資者要求更高的回報率，就像股市下跌而市盈率下降，股息率上升的現象。現時物業租金回報微升，多少是反映同一現象。未來若果租金下跌加快，而市場要求的租金回報上升的話，則樓價將會持續之前的下跌趨勢。更何況現時租金市不升反跌的現象越來越普遍。