【脫苦海講樓】基建都要計成本（脫苦海）

樓市轉弱已成為市場人士的共識，繼連翻有金融機構發表報告預測樓價將會下跌，有物業代理報告預測，隨著利好因素淡化，負面因素浮現，加上新盤供應上升，有機會出現新盤負溢價現象，即發展商以二手市價折讓出售新盤。

 

在以往樓市壯旺的時候，新盤均以比同區為高的價格推售，有時甚至比二手樓價高兩三成，最為合理的解釋是新樓沒有折讓，有全新的裝修，更有發展商提供的付款優惠，所以多年來新盤高溢價已經被視為常規，發展商為維持此現象，傾向用更高成本去提升交樓質素，以及多給優惠。

 

至於二手市場的業主，也會因應一手價俏，從而提高叫價，間接推高二手樓價，並且減少了低價賣二手樓的機會，出現所謂「影子樓」效應，即是一手樓高價推出，帶動二手樓價的現象。

 

若果發展商用負溢價賣樓，表面上買家能夠用更平的成本，得到更優質的物業，並且可享受更優惠的付款方法，比如現時700萬以下的住宅最多只能獲得六成一按，但有發展商透過屬下財務機構提供高達八成甚至九成的按揭來吸引買家。可是想深一層，若果擺出「大平賣」的姿勢，就會令到部份潛在的買家想到：是否因為樓價下跌在即，發展商才出此下策呢？負溢價賣新樓可能會打破樓市穩定的神話，令到買家出現觀望情緒，反而不利銷情。

 

再加上近年二手樓市因辣招而令到供應大減，並不構成對一手市場的強力競爭，以低價去搶奪二手客源的誘因降低，所以除非市況極之惡劣，發展商寧可提供更多價格以外的優惠也不會負溢價推盤。不過話說回頭，若果真的出現普遍的負溢價現，將會啟動跌市循環式的骨牌效應，一手和二手將互相追逐地減價。