【脫苦海講樓】持續跌市會出現嗎？（脫苦海）

有一位退休英資銀行家在社交網絡以「地產股已進入地獄之門」撰文，稱未來12-18個月內，樓市將會出現大跌浪，跌幅較97-03年金融風暴和沙士時期較快和較深，而像日本多年前那樣，爆破後二三十年，經濟仍是一潭死水，樓價一直低位徘徊。
 
該文列舉出各種因素，比如加息、資金枯竭、經濟結構改變、人口老化影響需求等因素，內容在此不表。當然大家比較關心的是若果如此，又應該作何打算？又或者是否真的如此悲觀？
 
從歷史上看，每次樓市大跌，均是內部經濟和外圍環境同時出現問題，比如上世紀80年代的跌市，是香港前途談判遇上世界性經濟衰退一起作用，而97-03則是亞洲金融風暴加上香港經濟轉型未能完成，製造業撤出了，服務業仍未壯大，加上科網泡沬爆破及沙士衝擊旅遊及消費業。
 
但即使金融海嘯，但香港內部經濟沒有出現問題，樓市也是跌後回升，這說明要大跌市出現就要內外夾擊。若細心分析目前的情況，外圍情況是美國的經濟指標改善到容許加息，中國則似乎即將復甦，除PMI高於擴張水平外，基本工業如煤炭鋼鐵開始轉，而且轉型為創新科技業亦算順利，外圍因素其實並不差。
 
至於本地經濟，內部的經濟結構固然有各種問題，但訪港旅客已開始調頭回升，零售業則預計在今年中至下半年回升。當然，樓價高企對經濟發展是不利的，但股市不在高位，自然亦沒有爆破之虞。以此觀之，現時並沒有內外夾擊的危機，雖然加息的確會令到樓價回調，但要達到大跌市，則條件未夠成熟。
 
凡事預則立不預則廢，對樓市作出防守亦不為過，由於加息將提高持有物業成本，若手上有多個物業，減持可以令到財政更為穩健，若只是一層自住樓，大可一動不如一靜。