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【脫苦海講樓】新地賣樓不再追數的原因(脫苦海)

新地賣樓不再追數的原因

香港大型地產股新鴻基地產公佈業,本年度的盈利無論是否包括物業重估收益,均錄得倒退。主要原因是中港兩地的賣樓收益均錄得倒退,雖然公司公佈比預期目標高出28%。

由於新地的年結是在6月30日,打從去年尾開始,已不時有多家傳媒為各大發展商的物業銷售進度作出比較,新地除落後於長實之外,更明顯地落後於前年度的同期數字,業內本推測會否在下半年度(即2015年上半年)追回。

不過大家亦看不到當時新地有積極推盤,比如較大型的南昌站項目、Yoho Town第三期,以及爾巒第二期等過千伙的項目均沒有在期內推出,業績公布亦證明了新地上年度沒有刻意去趕追之前的賣樓數目,亦一如預期般出現盈利倒退。

而事後公司公佈售樓已經比預期目標高出28%,換一個角度看即公司內部早已提出比現時實際銷售更低的售樓指標,其實是側面顯示新地正在將依賴售樓收益的比重降低,而著重於其他收益,特別是租金收入。管理層亦在接受記者訪問時明言,徐家匯項目將保留作收租之用,不會作出銷售。

相比於長實集團對國內物業積極出貨,新地則正逐步建立在國內的收租組合,同時亦繼續壯大在香港的投資物業,從公司的發展中物業表(http://www.shkp.com/zh-HK/Pages/properties-under-development#upcoming_tab=/zh-HK/Pages/mainland-upcoming)看到,未來數年雖然以發展住宅物業佔大部份,但超過一半以上的項目有商場或寫字樓等收租的部份。

由此看出,發展商亦知道售樓業務沒可能無限量的增長,與期在未來一兩年或因物業減值令到盈利倒退,不如在好時年當中減低出售物業,不用長樓花期去超售,而是留代未來困難的日子才出售,以現時的輕微盈利倒退,勝過他日無以為繼。