【脫苦海講樓】發展商貸款劃的細節 （脫苦海）

近期有多個一手新盤推售，除了價格不再進取外貼近二手價，更有多種不同的付款方法，以鼓勵買家入市，由於其條件比金管局和按揭證券公司更為寬鬆，故此往往是由發展商屬下的財務機構提供，買家就要多留意當中的細節。

現時透過銀行造按揭，700萬以下只能做到六成，高於700萬的話更要逐步縮減，至於二按，按揭證券公司最多只會借出480萬的二按申請，此等措施對於金管局降銀行體系風險的確是有效的，但副作用是令到很多買家未能向銀行獲得貸款，發展商透過財務機構協助買家上會便漸漸普及。

作為買家先要留意息率的水平，往往會比銀行提供的為高，並且可能會有調整的條款，比如首三年定息，之後的利息如何計算，就會影響到之後的供款數額，尤其是美國將進入加息周期，就要考慮定息期後浮息的計算方法。

另一要留意的是還款條款，一般按揭會將一二按定出一個特定的按揭年期，又或者固定供款而出現浮動的年期，不過部份發展商提供一筆貸款，以便買家支付大訂，到收樓時要歸還，嚴格來說是類似於「過橋貸款」多於二按。

不得不提的就是最近出現的「包批按揭」，就是由發展商和買家商定借貸條款，包括按揭成數、年期、息口等，並會定一個優惠期以略低的息口計息。此類標語不計算壓力測試、必定批出的貸款，並不表示一定適合買家的實際條件，買家宜考慮未來的息口以及長遠還款能力。