【脫苦海講樓】私樓熱公樓冷的原因（脫苦海）

私樓

近期樓市由調整後的低佔漸漸回升，比如中原城市領先指數由三月最低位127.46點回升至今的133.13點，升幅有4.4%；而差餉物業估價署的私人住宅售價指數則由三月的271.4點回升至今的281.4點，升幅有3.6%。當然，這個升幅並不顯著，不過已經收復了最近一次跌市的三份之一有多。

而發展商見市勢回穩，亦加快推出新盤的步伐，均錄得不錯的承接，而今個星期更有三個新盤同步推出，分別為中國海外的啟德1號、華懋的將軍澳海翩滙及新地的元朗Grand YOHO，合共1,063個單位。市傳已收票達3.2萬票，整體計超額達30倍，顯示私樓市場的購買力充沛，相比之下政府資助房屋的反應就遜色得多。

筆者認為兩者最明顯的分別有兩點，分別是定價及付款方法。房委會、房協及市建局多個項目，均在去年下半年樓市相對高位時定價，在出售時市況已經回落，卻沒有相應降低定價，只是減低折扣率以便買家在補地價時補少一點錢。

可是資助房屋的購買者大部份以自住為目的，在三數年內不會補地價，自然就無法受惠。反觀私人新盤，發展商參考短期市價訂價，並且以低溢價推出，雖然售價沒有資助房屋吸引，但對於不符合申請資助房屋的人來說，無疑是以一個比樓市高峰價為低的價格入市。

另外一個私人新盤的吸引點是靈活的付款方法，尤其是透過發展商安排的較高成數按揭，對於首期不足的買家來說，可以更靈活地計算購買力。相比之下購買資助房屋就算要獲得高成數按揭，也要符合銀行的壓力測試等限制，反而令到一些抽中籤的人士卻步。