【脫苦海講樓】細價樓轉弱的原因（脫苦海）

年初湯文亮博士提出細價盤爆煲論，一石激起千層浪，湯博甚至出了一本《細價樓爆煲論之始末因由》講述事情。最終賭局並無完勝，湯博亦宴請傳媒，顯出願賭服輸的雅量。

而早兩日黃國英先生在電台節目中，詳述對於樓價後市的預測，提出大價樓基於國內的投資需求，會有一定的支持，但細價樓因為槓桿高、買家實力較弱，不少更已經按予財務機構，而整體樓市會很靜。兩種論述都指向細價樓表現會弱於大市，若然碰著大跌市自然就是爆煲，即使後市平穩也難免要跑輸，所以只是程度的問題，而不是本質的問題。

雖然網上對於後市的升跌多有爭論，但在以往的大多數年份，一年之內的跌幅頂多是15%，即如金融海嘯那種極端市況，也是用不足一年下跌23%，或者只有1997-1998那段有過之。那麼後市整體變動不大的可能性不容低估。

若果大市變動不大，而當中有一些表現弱，自然有另一些表現強，就以三年來的市況來說，大致上是大價樓弱勢，而細價樓狂升。一個比較重大的原因是當時只有細價樓可以借到二按，亦只有細價樓可以借足七成，至於中大價樓就採用累退制計算按揭成數，越大銀碼的物業按揭成數一格格地遞減，若果買入大價樓收租，可能連五成都借不到。結果不但令到上車的購買力集中在細價樓，甚至一些原本想買入大價樓收租的投資者，也因著可獲得更多槓桿，而轉為買入細價樓收租，當時筆者就以「越窮越見鬼」來描述這種情況。

不過情況在金管局將700萬以下的物業的按揭成數劃一為六成，變成往日可以借足七成的細價樓，今時今日也要有四成首期才可獲得按揭，而同時二按亦由最初期的最多借九成半調高到九成，曾經置業者更加只可以借到八成，又將另一班細價樓的買家趕出市場。

一手市場單位越起越多細單位，意味著未來也越來越多一手細價樓加入市場競爭，而發展商在賣樓時由屬下財務機構直接提供一按及二按，二手市場的細價樓又如何競爭？所以無論後市走向是升是跌還是沒有大變，細價樓走不出跑輸大市的格局。