【脫苦海講樓】黑天鵝效應之下的樓市（脫苦海）

美國總統大選終於在大多數人認為應該由希拉莉當選之下，卻由特朗普在選票略少但選舉人票過半之下當選，因而被人稱之為黑天鵝。所謂「黑天鵝」，是指極不可能發生，實際上卻又發生的事件，而且會帶來極大的衝擊。

雖說黑天鵝不常發生，今年卻屢次出現，並且又帶來意想不到的效果。比如英國卻歐公投，人們以蘇格蘭獨立公投也不能成功，而推想英國也應該會留在歐盟，結果卻是以英國脫歐為結果。而事後意想不到的除了對英鎊匯價的衝擊外，更引發資金離開英國，據稱有一部份流入香港，從而解釋樓市有一些外資的購買力。

而特朗普當選這隻黑天鵝，令到一系列不明朗因素出現，其中對樓市最大影響的是美國加息的步伐。特朗普當選前明言，不滿以耶倫為首的聯儲局的表現，甚至稱要替換耶倫。那麼耶倫過去對於加息的政策如何呢？

自從2014年10月結束量化寬鬆之後，至今美國只加了一次息，而最近的風聲是12月將會加息，可以理解耶倫的政策是以經濟指標為口實，推遲加息的時間。那麼特朗普當選會不會出現加快加息的步伐呢？若果要實行政綱中加強美國的製造業以及基建投資，就要吸引外資進入美國，而加息就是其中的一個方法。

其實香港也發生了一次少少的黑天鵝，就是政府再出辣招，將印花稅劃一加到15%，而首次置業人士獲豁免。問題是在上次雙倍印花稅草案，政府承諾由「先訂立、後審議」，改為「先審議、後訂立」。以現時立法會議運作不良之下，又怎樣通過辣招呢？不過又未見有人質疑，今次又可以「先訂立、後審議」地加印花稅。

當然，這次辣招本質上與以前相似，就是增加買樓人士的費用，而以豁免首次置業者，只是目前的樓價水平，自置人士仍然不易負擔，而買樓收租的投資者以及非本地居民又要納重稅，短期內交投會冷卻，至於樓價會否受到影響，可能美國加息的因素影響力更大。