【舖中人語】核心區舖位空置率將續升(黃漢成)
過往市道暢旺時,記者朋友才會經常查詢有關舖位的市況,曾經有一段時間,舖市維持穩定,筆者甚至索性人間蒸發,直至近日筆者才頻接傳媒訪問,猶如過氣明星,再次「翻生」。有報導指本港四大核心區錄得多宗提前退租的個案,藥房、珠寶鐘錶等行業更是首當其衝,較早前,更有國際時裝品亦決定提前遷出位於皇后大道中的旗艦店,可見舖市棄租情況頗為嚴重。
筆者曾公開向傳媒大膽預測,未來舖市價格或跌四成,殊不知有投資者比筆者更為大膽,估計將有六成跌幅。其實不論四成或六成,兩個預測均沒有嘩眾取寵。過去舖位市場的黃金十年,一線街地舖的租金升幅是以「倍」數去計算:一年間的租金升幅可達一倍,兩年間已可達四倍。儘管現時舖租下跌五至六成,也並未回到二零一二年的租金水平。
今日核心區店舖空置率高企,筆者認為絕對屬於正常現象。位於銅鑼灣、尖沙咀一線街的地舖,素來均由高檔珠寶公司承租。假若珠寶租戶選擇撤離一線舖位,二、三線小本經營的行業亦難以進駐。舉個例子說明,若珠寶商戶過往以三百萬元承租,租金即使減半至一百五十萬元,亦僅有銷售高檔商品的行業有足夠的承租能力。除非一線地舖租金跌至二十至三十萬元,其他行業才有承接力租入舖位,但筆者相信現階段的租金跌幅未至於此;因此預料核心區舖位空置率將不斷上升。
最近人民幣貶值、林林總總的政治事件,加上在股票市場風高浪急下,導致國內旅客持續減少、本土消費亦受衝擊,現時困擾零售市道的不利因素有增無減,估計零售業市況將雪上加霜。筆者亦親身經歷這個「寒冬」,數天前曾到尖沙咀一間著名食府宴客,當晚整間餐廳僅有數枱客人,場面冷清。筆者相信上述經歷必然不屬個別事件;而市道轉弱,亦不是一朝一夕得以解決,可見舖位市場正面臨重大難關。
美聯工商舖行政總裁黃漢成