【蘇教授論經濟】物業借貸和風險管理（蘇偉文）

最近金管局接連出招，對金融機構的按揭業務作出了進一步的收緊，對市場也立時產生了一些影響，一些屋宛二手叫價回軟。然而，我們也要明白，金管局的角色不在調控樓市，金管局的宗旨在穩定香港的金融體制，只要金融機構的風險監控妥善，不會引起系統性的金融風險，樓房巿場是高是低並不是金管局的職責。

天下間沒有只升不跌的資產，對監管機構來說，重點是風險管理，而不是資產價格的高低。金管局要在按揭業務上出招，很大程度是因為樓價上升，特別是細價樓價格的上漲，令人擔心一旦樓市下滑，借款人容易資不抵債，金融機構便要面對極大的風險，到最後更會波及整個香港的金融市場。

現在很多財務機構已經參與物業借貸，相信讀者都在電視廣告看過，這些財務機構並非一般的銀行。商業銀行是受銀行法規管的一種認可機構，它們可以接受存款，而業務也受到金管局的監管。反之現在很熱烈進行物業貸款的財務機構，它們是以放債人牌照經營的一種機構，由於它們不會何公眾接受存款，所以並非在金管局的監管之內。現時市場不時傳出多重按揭的消息，借貸的也就是這類財務機構，由於這些財務機構不受金管局監管，加上巿場又有很多多次按揭的消息，也難怪有意見以為這會是樓房巿場的計時炸彈。

平情而言，多次加按並非尋常，而且還是由監管相對簡單的物業貸款財務機構來承造，更是惹人關注。這些加按審批是基於樓價上升，即使將來貸款人償還不了借貸，貸款機構亦可通過出售物業來償還。然而，這些物業貸款機構如何監控風險，外間對它們不甚了解，假如它們的貸款回收不來而要拍賣物業，也讓人擔心會引發樓市崩盤和金融危機。但物業貸款的利率一般比商業銀行的高很多，以物業貸款來多次加按的貸款人，其借貸質素如何，大家都會心中有數。物業借貸有其運作和獨特的風險管理制度，其生意模式有其既有生態，個別物業借貸機構或會因樓市下滑而冒受損失，但由於最大宗的物業借貸還是在銀行手上，只要金管局監察得宜，系統性的金融風險機會不高。