【買起全世界】再看東京

兩年前當日元匯價低迷的時候，有不少港人趁機入市，到大城市如東京、大阪等買樓。近日日元又顯著回落，每百日元兌港元6.7左右，除了到當地旅行，會否同時考慮睇樓？

發展觀光業

最多外國人投資的日本城市一定是東京。可能有人說，東京已升了很多，現在還是否應該買東京呢？「那就看你是否相信日本是否真的有能力持續改善經濟。」日本樓投資專家、《去日本買樓》作者梁敏說。「對香港人來說可能覺得不可思議，日本其實是一個遊客不多的國家。不單較中國大陸少，較泰國、馬來西亞也落後很多。近年日本積極推動觀光業，原本目標在2020年東京奧運時達到二千萬人次，但這個目標在去年已達到。」旅遊業興盛自然能賺更多外匯，另外日本近年也採取很多辦法鼓勵外國人到日本投資、居住，以至留學，更在大學加入不少全英語授課科目，令近年外來移民的數字也顯著上升。

首選神奈川

推動經濟的最大受惠地區一定是首都東京。不過熱門區域如新宿區、中野區、澀谷區等，近幾年已升了不少，例如東京23區的熱門一房物業，入場費已由1,000萬日元，升至1,500萬日元。樓價大升，相當於租金回報率下降，淨回報現在只有5%以下。若仍對東京比較有信心，投資甚麼區份最理想呢？梁敏指出，若今天要買，就要考慮首都圈。首都圈即東京加上周邊的六個縣，即茨城、枥木、群馬、埼玉、千葉和神奈川，亦有「一都六縣之稱。而其中神奈川縣很接近東京，例如川崎市，乘坐JR前往東京站只需20分鐘，到交通樞紐品川站只是9分鐘，是很多在東京上班族的居住地，另外橫濱有同樣的地利。這兩個區的入場費只需700-900萬日元，相當於40多至60多萬港元而已。

若預算較多，梁敏提醒與其在市中心地帶如23區以至六本木、代官山、青山一帶，最少3000萬日元，要升值並不容易，租金回報也較差，因為這些地區的價格一般存在「溢價」。想買大單位，其實更應考慮神奈川縣和千葉縣等地購買，因為日本企業常把員工調遷，若為遷就工作一家大細搬到東京，會選擇在首都圈的這些地區租屋，因此租務會更有保障。若東京經濟一直增長，樓價上升的能量也會帶到這些地區。

既然現在日本機票這麼多平供應，盡可能親身到當地睇樓。除了看房子質素，感受一下周邊環境是否寧靜舒適，交通配套和購物等生活配套是否方便，因為這些都是日本人在租房子時看重的元素。