【買起全世界】曼谷：提防買錯租不出的物業

上周跟大家分享過買曼谷樓的機會（連結），不單可以坐享5-6厘回報，更有顯著升幅。不過近年曼谷有供應過剩的情況，在本港市場也逐漸變得多曼谷樓供應；而且由於樓價升幅可觀，帶動地價亦大升，令新落成項目不及從前抵買。要有最佳回報，投資者要特別小心去選擇物業。

買樓最講究地點，除了上次提過要近鐵路站，例如接近BTS素坤逸線（Sukhumvit line），租務較有保證之外，原來樓價也大有關係，「最近我們接到一些求助個案，那些業主買了約港幣50萬元的物業，怎料因為發展商較細，沒有提供租管服務，而這種價錢較低的物業因為出租成交的佣金太少，較難找代理搵客，結果難以租出。但我們也幫不上忙。」代理商帝皇地產執行董事陳卓明指出，除了沒有代理願意做，更重要是因為這些物業一般及不上豪宅級數，因此較難找到外國客去租住，加上物業管理一般欠佳，不單出租難，要升值也難。不同樓盤的出租率亦有差別，各種條件都理想的豪宅物業出租率可達九成以上，但地理位置或質素較差的物業，出租率可能只有六成多。樓價較低的物業很可能條件較差，一般一百至三百萬元會是最理想的範圍。

到海外買樓，最擔心遇上爛尾情況，不過陳卓明指出這方面不用太擔心，「在芭堤雅的確有聽說過爛尾的情況，但曼谷樓暫時仍很健康，最多就是遲交樓，而不會爛尾。因為泰國有很多興建住宅方面的法規，若不熟悉很容易會導致工程延誤。除了較小的發展商以外，近年較少接觸住宅樓市的酒店發展商也開始加入豪宅市場，這些項目有遲交樓的可能。」越遲收樓就代表越遲可以出租單位，投資者當然不樂見。

泰國樓市比較好的地方，是暫時仍沒有太多限制海外買家的措施，例如額外稅項等，不過當地不容許海外買家做按揭，真的要做按揭就要通過海外銀行去做，例如新加坡作基地的銀行，而且利率並不低，一般達5-6厘，幾乎抵消了租金回報，若資金緊絀，在曼谷買樓就不太可取。「不過很多客人本身在香港都有物業，即使只擁有一個車位，只要加按套現，就能一筆過購買百多萬一間的泰國物業。」陳卓明指出他大部份客人也以這個方式去買樓，就能同時享受泰國的高回報和香港的低息。