【趣遊樓市】「三無大廈」的管理風險（脫苦海）

某論壇內熱烈討論一個物業管理個案，事緣在港島區一幢九層高的舊樓，原本有兩部升降機，其中一部去年年中已經損壞，電梯公司發現是天台落雨滲水水浸電梯槽， 54 戶每戶湊 3,000 元修理，但當中 16 戶不肯挾錢；餘下一部最近壞了，卻因為沒有交保養費，電梯公司要求找清欠款才會維修。

原來該大廈並沒有法團，只有管理公司，民政事務總署和業主開會，建議他們要想辦法集資，或者透過組織法團解決事件，大廈的管理公司，稍後會出信給相關業主追討欠款。

一個住宅項目當中，除了個別業主擁有的單位之外，餘下共用的部份就是公眾部份(common area)，一般由管理公司代表全體業主管理，除了向所有業主收取管理費之外，亦會預留一部份款項作為維修基金，除了上述的升降機維修費之外，還包括日常其他維修以及大維修，以至於強制驗樓的費用。

問題是一些較舊的住宅物業，並沒有成立業主立案法團(Incorporated Owners) ，而是由業主委員會(Owner’s Committee)這個諮詢組織代表業主，由於業主委員會並非法人，所以就要由管理公司執行。更有一些所謂「三無大廈」，即沒有業主立案法團、沒有任何居民組織及沒有管理公司的大廈。

若果遇到個別業主不合作，拒絕交款，管理公司除了以小額錢債追討外，未必有足夠的法定地位作進一步的追討，比如釘契，甚至像一些有法團的物業那樣，收回單位拍賣抵銷欠款。

所以，如果想購入一些單幢舊式物業，宜問清楚大廈的管理，是否能有效地執行，以至有沒有大額的欠款，若有疑問就不宜貪平而購入了。