【趣遊樓市】「套股換樓」言之過早(脫苦海)
某個新盤的銷售報導,說有買樓客本來只夠錢買三房,因為在股市賺了一轉錢,「套股換樓」所以夠錢買四房單位。
近期股市比較火紅,尤其是在滬港通之後,香港人也可以買A股,在過去幾個用都有五成以上的升幅比比皆是,令人想起2005-2007年之間,紅籌國企的單邊升市,又真的有些人在股市賺到錢,轉而投入樓市。
記得在2007年10月當時的國務院溫家寶總理宣布,擱置港股直通車,股市隨即大跌。偏偏樓市卻由2007年10月開始,用半年時間上升了三成,如果在當時能夠把握時機套股換樓,不單可以避開之後的金融海嘯和雷曼風暴,更可以用低價買樓,即使在當時最高點入市,再受到金融海嘯打擊,樓價也只是調整了兩成左右,還未能跌回2007年的價錢。
當然,存在套股換樓空間,先決條件是樓價和股價並不同步,如果樓價和股價是同步的話,則樓市升股市升,樓價跌股價跌,就不存在「套股換樓」的空間。
以筆者的觀察,樓市和股市的韻律並不一致,過去兩三年股市低迷的時候,樓市卻節節上升,打破了所謂樓股同步的說法。
既然如此,套股換樓的說法是不是很合理呢?要在套股換樓當中獲,當然是當股市將會下跌,樓市將會上升時出招,而其中要考慮的是兩者的估值是否有差距。在2007年時,恆指的市盈率(P/E)是23倍,而當時住宅物業的租金回報率是4%。現時港股的P/E是11倍,住宅的回報率是2.6%。如果恆指升回23倍的話,還有一倍的潛在升幅,打個五折都可以升五成。
所以,要「套股換樓」,可以等股市繼續上升到更高水平才考慮,炒股票賺了錢要置業亦無可厚非,但要想一想:是不是需要由三房住到四房呢?