【趣遊樓市】供應減少樓市反轉向？（脫苦海）

上周公布的中原領先指數按周下跌1.05%，根據指數的時差，是開始反映美國加息之後的市況，從數據上反映了加息的影響力。不過，由於本地銀行並沒有跟進同時加息，反而將息口維持不變，所以真正的原因是加息預期，而不是加息本身，到美國下一次加息，而本地銀行跟進時，市勢將進一步轉弱。

另一方面，屋宇署最新公布去年11月的私樓落成量，2015年首11個累計有10,032個單位落成，按年減少23.7%，亦遠遠未達到政府的建屋目標。反映出落成的「現貨」樓宇仍然未出現供應大增的情況，何以對於近期偏弱的市況並無幫助？

在地產市場「供應」一詞可以作多種理解，建成的現樓當然可視作其中一種，但可供銷售的樓宇數目，卻不會與落成量掛勾，因為私樓大多以樓花形式出售，可供市場銷售的，除了未賣的現樓外，還有更多的是尚未落成，而預先出售的樓花。可以讀2015年落成的現樓，其實在一年半載，甚至最多30個月之前已經出售。

除了現樓和可供出售的樓花外，還有一種供應的理解是「可供開發土地的單位數量」。這方面是政府較多應用，即所謂的賣地目標。現時發展局的賣地計劃，所能控制的供應環節，僅是土地一環，還要考慮及是生地或是熟地，有時連一個山坡，都可以當地賣，即使批出，還要平整地盤、規劃，才可以施工，只對數年後可供售賣單位有影響。

在整個興建樓宇的流程中，是先有土地，再到施工，然後才到落成。今天落成的單位，大部份早已售出，所以今年落成量低落，並沒有影響到市場。